Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen 2025: Was Sie wirklich absichern müssen

Eine Eigentümerin musste tatsächlich 3.700 Euro für die Wohngebäudeversicherung ihrer Eigentumswohnung aus eigener Tasche bezahlen, als ihre Eigentümergemeinschaft ausfiel. Solche Fälle zeigen, wie wichtig das Thema Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen ist.

Die Gebäudeversicherung für Eigentumswohnung schützt dabei nicht nur vor Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und Hagel. Allerdings müssen wir beachten, dass bei Schadensfällen eine Selbstbeteiligung von 2.000 Euro pro Vorfall anfallen kann. Ein Beispiel verdeutlicht die Häufigkeit solcher Fälle: In einer Wohnanlage wurden zwischen 2013 und 2017 allein zehn Wasserschäden gemeldet.

In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen alles Wichtige zur Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen. Wir zeigen, wie die Kostenverteilung funktioniert, welche Versicherungslücken Sie kennen sollten und wie Sie im Schadensfall richtig handeln.

Grundlagen der Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen

Die Wohngebäudeversicherung ist für jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein Muss. Als Eigentümer einer Wohnung müssen Sie verstehen, wie Ihr Eigentum abgesichert ist und wofür Sie verantwortlich sind. Dieses Wissen kann Ihnen im Schadensfall tausende Euro ersparen.

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Was deckt die Gebäudeversicherung für Eigentumswohnungen ab?

Die Gebäudeversicherung für Eigentumswohnungen schützt vor den finanziellen Folgen von Sachschäden am Gebäude. In der Regel umfasst der Basisschutz vier Hauptgefahren:

• Schäden durch Feuer und Blitzschlag

• Leitungswasserschäden

• Sturmschäden (ab Windstärke 8)

• Hagelschäden

Versichert ist dabei das gesamte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Gegenstände. Die Versicherung übernimmt nicht nur die Kosten für die Wiederherstellung beschädigter Gebäudeteile, sondern auch damit verbundene Folgekosten wie:

• Aufräum- und Abbrucharbeiten

• Verkehrssicherungsmaßnahmen

• Kosten einer vorübergehenden Hotelunterbringung

• Mögliche Mietausfälle

• Schadensermittlungskosten

Besonders wichtig ist in Zeiten des Klimawandels der zusätzliche Schutz vor Naturgefahren durch eine Elementarschadenversicherung. Diese erweitert den Versicherungsschutz um Schäden durch Überschwemmung, Starkregen, Rückstau und weitere Naturereignisse.

Die "Allgemeinen Wohngebäude-Versicherungsbedingungen" wurden 2022 aktualisiert und spiegeln neuere gesetzliche und marktbedingte Anpassungen wider. Sie bieten erweiterten Schutz, der in älteren Verträgen möglicherweise noch nicht enthalten war.

Unterschied zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum

In einer Eigentumswohnung wird rechtlich zwischen zwei Eigentumsarten unterschieden:

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden oder dem Bestand des Gebäudes dienen. Dazu gehören:

• Das Dach und die Fassade

• Tragende Wände und Decken

• Treppenhäuser und Aufzüge

• Fenster (in der Regel)

• Versorgungsleitungen, die mehrere Einheiten versorgen

Sondereigentum bezeichnet die Bereiche, die ausschließlich einem Eigentümer gehören. Hierunter fallen:

• Innenräume der Wohnung

• Nicht tragende Innenwände

• Bodenbeläge und Innentüren

• Sanitäranlagen

• Von der Hauptleitung abzweigende Versorgungsleitungen

Die genaue Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum wird in der Teilungserklärung festgelegt. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Frage, wer bei Schäden die Kosten trägt.

Gesetzliche Anforderungen an die Versicherung von WEGs

Die Versicherungspflicht für Eigentümergemeinschaften ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Nach § 19 Absatz 2 Punkt 3 WEG gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung "die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht".

Nach der Reform des WEG, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, haben Wohnungseigentümer ein individuelles Auskunftsrecht gegenüber der Hausverwaltung, das auch die Einsicht in Versicherungsunterlagen umfasst.

Obwohl das WEG keine expliziten Versicherungen vorschreibt, ist mindestens eine Feuerversicherung für das Gemeinschaftseigentum gesetzlich gefordert. In der Praxis wird jedoch üblicherweise eine umfassendere verbundene Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die alle gängigen Risiken abdeckt.

Die Versicherung wird von der Eigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude abgeschlossen, nicht von einzelnen Eigentümern für ihre Wohnungen. Ein eigenständiger Abschluss einer separaten Gebäudeversicherung für eine einzelne Eigentumswohnung ist nicht möglich und wäre auch eine unzulässige Doppelversicherung.

Über den Abschluss der Wohngebäudeversicherung, mögliche Erweiterungen des Versicherungsschutzes sowie einen Wechsel des Versicherungsanbieters entscheiden alle Eigentümer gemeinsam im Rahmen der Eigentümerversammlung.

Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) frage ich mich oft, wie die Kosten für die Wohngebäudeversicherung fair aufgeteilt werden. Diese Frage betrifft jeden Eigentümer, denn die Versicherungskosten können einen erheblichen Teil der monatlichen Ausgaben ausmachen.

Verteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen

Grundsätzlich werden die Kosten der Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen nach den Miteigentumsanteilen verteilt. Das Wohnungseigentumsgesetz legt in § 16 Absatz 2 fest, dass sich der Anteil an den Gemeinschaftskosten nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile bestimmt. Das bedeutet konkret: Ein Eigentümer mit einer größeren Wohnung zahlt mehr als jemand mit einer kleineren Einheit.

Der Miteigentumsanteil spiegelt dabei typischerweise die Größe der Wohnung oder ihren Wert im Verhältnis zum Gesamtgebäude wider. Dies gilt nicht nur für die Versicherungsprämie selbst, sondern für sämtliche Kosten, die mit der Gebäudeversicherung zusammenhängen.

Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft für bestimmte Kosten abweichende Vereinbarungen treffen. So können beispielsweise einzelne Eigentümer von bestimmten Kosten ausgenommen werden – etwa, wenn Erdgeschossbewohner keine Kosten für den Aufzug tragen müssen.

Die genaue Verteilung ist in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Seit der WEG-Reform 2020 haben Eigentümergemeinschaften zudem einen erweiterten Spielraum bei der Gestaltung ihrer Kostenverteilung.

Selbstbeteiligung bei Schadensfällen

Ein wichtiger Aspekt der Kostenverteilung betrifft die Selbstbeteiligung bei Schadensfällen. Der Bundesgerichtshof hat hier eine klare Entscheidung getroffen: Die Selbstbeteiligung wird wie die Versicherungsprämie selbst nach dem gesetzlichen beziehungsweise vereinbarten Verteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt.

Dies gilt unabhängig davon, ob der Schaden am Gemeinschaftseigentum oder ausschließlich am Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers entstanden ist. In einem konkret verhandelten Fall betrug die Selbstbeteiligung aufgrund häufiger Schäden sogar 7.500 Euro pro Schadensfall.

Die Begründung des Gerichts: Ein Selbstbehalt wird vereinbart, um die Versicherungsprämie für alle Eigentümer zu reduzieren. Alle profitieren von der niedrigeren Prämie, daher müssen im Schadensfall auch alle gemeinsam die Selbstbeteiligung tragen. Zudem ermöglicht die Vereinbarung eines Selbstbehalts oft überhaupt erst die Fortführung des Versicherungsvertrages.

Nur in extremen Ausnahmefällen kann ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung des Verteilerschlüssels für die Selbstbeteiligung haben – etwa wenn der bisherige Schlüssel aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint.

Hausgeld und Versicherungsprämien

Die Kosten für die Wohngebäudeversicherung werden über das sogenannte Hausgeld eingesammelt. Dieses zahlt jeder Eigentümer monatlich an die WEG und deckt verschiedene gemeinschaftliche Kosten ab, darunter auch die Versicherungsprämien.

Die Höhe des Hausgelds wird einmal jährlich auf der Eigentümerversammlung beschlossen. Dafür legt die Hausverwaltung einen Wirtschaftsplan als Vorschlag vor, über den die Eigentümer abstimmen. Eine einfache Mehrheit reicht zur Annahme aus. Danach müssen alle Eigentümer das festgelegte Hausgeld zahlen – unabhängig davon, ob sie die Immobilie selbst bewohnen oder nicht.

Vermieter können die Versicherungsbeiträge über die Nebenkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen. Die Gebäudeversicherung zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten, da der Schutz auch dem Mieter zugutekommt. Wichtig ist dabei, dass die Umlage bereits im Mietvertrag festgehalten wird.

Nicht alle Bestandteile des Hausgelds können jedoch auf Mieter umgelegt werden. Während die eigentliche Versicherungsprämie umlagefähig ist, gilt dies nicht für Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen.

Die Kosten für die Wohngebäudeversicherung in einer Eigentumswohnung fallen in der Regel etwa 20 bis 30 Prozent höher aus als die vergleichbaren Nebenkosten für eine Mietwohnung. Die absolute Höhe hängt jedoch von verschiedenen Faktoren wie Alter, Zustand, Größe und Ausstattung des Gebäudes ab.

Versicherungslücken erkennen und schließen

Versicherungslücken bleiben oft unbemerkt, bis es zu spät ist. Meine Erfahrung als Wohnungseigentümer hat gezeigt, dass viele von uns erst nach einem Schaden feststellen, dass ihre Versicherung nicht ausreichend ist.

Typische Unterversicherungen bei Eigentumswohnungen

Eine Stichprobenuntersuchung des Verbands Wohneigentum ergab, dass viele Immobilien unzureichend geschützt sind. Die häufigste Schwachstelle ist die Unterversicherung – ein Zustand, bei dem die vereinbarte Versicherungssumme zu niedrig gewählt wurde. Dies hat gravierende Folgen: Im Schadensfall erfolgt nur eine anteilige Schadenregulierung.

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht das Problem: Familie Kaminski schloss vor 20 Jahren eine Hausratversicherung über 60.000 Euro ab. Nach dem Kauf einer neuen Einbauküche stieg der Wert des Hausrats um 15.000 Euro – sie waren folglich zu 25 Prozent unterversichert. Als ein Wasserschaden in Höhe von 10.000 Euro eintrat, erhielten sie vom Versicherer nur 7.500 Euro.

Um solche Situationen zu vermeiden, empfehle ich eine "gleitende Neuwertversicherung". Diese garantiert, dass der Versicherer sogar den Wiederaufbau eines total zerstörten Gebäudes zu aktuellen Baupreisen bezahlt.

Besonders wichtig: Hauserweiterungen oder Modernisierungen erhöhen den Wert des Gebäudes und erfordern eine Anpassung der Gebäudeversicherung. Allerdings bieten moderne Tarife für WEGs häufig eine Beitragsberechnung nach Anzahl der Wohn- und Geschäftseinheiten an, wodurch eine Unterversicherung praktisch ausgeschlossen ist.

Zusatzversicherungen für Sondereigentum

Während die Wohngebäudeversicherung der WEG das gesamte Gebäude schützt, bleibt das Sondereigentum teilweise ungeschützt. Hier sind zusätzliche Absicherungen nötig:

1. Hausratversicherung: Diese schützt die beweglichen Gegenstände in meinem Haushalt. Bei einem Wasserschaden werden zwar Leitungen und Mauern über die Gebäudeversicherung repariert, aber meine Möbel sind nur durch eine separate Hausratversicherung geschützt.

2. Wohnungshaftpflichtversicherung: Für vermietende Eigentümer ist sie unverzichtbar, da sie vor Haftungsansprüchen aus dem Sondereigentum schützt.

3. Mietausfallversicherung: Sie übernimmt offene Mietzahlungen bei säumigen Mietern und kann sogar Renovierungskosten bei Zerstörung der Wohnung durch Mieter einschließen.

   
   

Besonders wichtig ist das richtige Zusammenspiel zwischen Versicherungen: Bei Schäden wie Einbruch oder Vandalismus – die in der Regel nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckt sind – ist die Hausratversicherung entscheidend.

Elementarschadenversicherung: Notwendigkeit in Zeiten des Klimawandels

Die jüngste Entwicklung zeigt eindeutig: Extremwetterereignisse nehmen zu. Seit einiger Zeit vergeht kaum ein Jahr ohne verheerende Unwetter. Dennoch sind laut Statistika nur etwa 52 Prozent der Wohngebäude gegen Elementarschäden versichert (Stand Ende 2022).

Die Elementarschadenversicherung erweitert den Basisschutz der Wohngebäudeversicherung um Schäden durch:

• Überschwemmung und Starkregen

• Rückstau aus der Kanalisation

• Erdbeben und Erdsenkung

• Erdrutsch

• Schneedruck und Lawinen

• Vulkanausbruch

Die Kosten dieser Zusatzversicherung richten sich nach dem individuellen Risiko. Entscheidend ist die Gefahrenklasse, die das Hochwasserrisiko in Klassen von 1 (sehr geringe Gefährdung) bis 4 (hohe Gefährdung) unterteilt. Entgegen der weitverbreiteten Annahme sind jedoch laut GDV 99 Prozent aller Häuser problemlos gegen Elementarschäden versicherbar.

Beunruhigend ist zudem: Gerade Starkregen wird laut Experten unterschätzt. Auch Regionen fernab großer Flüsse können überschwemmt werden. Die finanziellen Folgen sind enorm: Allein der Wiederaufbau der 2021 in NRW, Bayern und Rheinland-Pfalz zerstörten Hochwasser-Regionen wird auf mehr als 30 Milliarden Euro geschätzt.

Angesichts dieser Zahlen rate ich dringend: Prüfen Sie Ihre Versicherungspolicen genau und lassen Sie sich bei Unsicherheiten von unabhängigen Experten beraten.

Digitale Verwaltung und neue Trends für 2025

Die digitale Revolution verändert die Landschaft der Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen grundlegend. Während früher Papierkram und lange Bearbeitungszeiten die Norm waren, erleben wir nun einen technologischen Wandel, der die Verwaltung und Abwicklung von Versicherungsansprüchen effizienter gestaltet.

Digitale Tools zur Schadensabwicklung

Moderne Versicherungsunternehmen bieten inzwischen digitale Schadenmeldungen an, die den gesamten Prozess beschleunigen. Tatsächlich nutzen bereits 94 Prozent der Versicherer digitale Akten (E-Akten) für die Bearbeitung von Schadensfällen. Außerdem verwenden 75 Prozent der Anbieter Teilprozesse der Dunkelverarbeitung, beispielsweise für die Deckungsprüfung oder die Information der Vertriebspartner.

Allerdings zeigt sich bei genauerer Betrachtung noch erhebliches Verbesserungspotenzial. Bei etwa 20 Prozent der Unternehmen erfolgt keine digitale Erfassung der gemeldeten Versicherungsschäden. Die größten Herausforderungen sind dabei unterschiedliche Datenformate und Medienbrüche sowie die uneinheitliche Qualität der Daten.

Wohnungseigentümergemeinschaften profitieren insbesondere von:

• Schnellerer Schadenbearbeitung

• Höherer Transparenz im Abwicklungsprozess

• Automatischer Beauftragung von Handwerkern

Blockchain-basierte Versicherungspolicen

Die Blockchain-Technologie, bekannt durch Kryptowährungen wie Bitcoin, eröffnet auch für die Gebäudeversicherung neue Möglichkeiten. Diese dezentrale Datenbanktechnologie ermöglicht fälschungssichere Übermittlung von Daten zwischen Parteien, die sich unter herkömmlichen Bedingungen nicht vertrauen würden.

Besonders spannend sind Smart Contracts – intelligente Verträge, die in digitaler Form rechtskräftig sind und nach einem programmierten Wenn-dann-Prinzip arbeiten. Diese könnten künftig die Schadenregulierung automatisieren und beschleunigen, ohne dass ein Sachbearbeiter eingreifen muss.

In Dubai arbeitet man bereits daran, das Grundbuchregister bis 2025 vollständig in der Blockchain zu hinterlegen. Gleichzeitig integrieren Versicherer bis 2025 ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) in ihre Zeichnungspolitik.

Preisentwicklung und Markttrends für 2025

Die Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen wird 2025 weiterhin von steigenden Kosten geprägt sein. Der Baupreisindex für 2025 liegt bei 2.192,4 (Vorjahr: 2.134,5), was unmittelbare Auswirkungen auf die Versicherungsprämien hat.

Angesichts der Inflation und steigender Baukosten verzeichnete die Wohngebäudeversicherung bereits in den vergangenen beiden Jahren einen historisch hohen Prämienanstieg um 14,7 Prozent (2023) und 7,5 Prozent (2024). Im Test von DUP Unternehmer und DISQ betragen die Preisunterschiede der Premiumtarife bis zu 700 Euro.

Daneben gewinnen nachhaltige Versicherungskonzepte zunehmend an Bedeutung. Bis 2025 werden innovative Versicherungslösungen für erneuerbare Energien und "Klimaversicherungen" gegen Extremwetterereignisse weiter ausgebaut. Die Wohngebäudeversicherung reagiert damit auf die zunehmenden Herausforderungen durch den Klimawandel und steigende regulatorische Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden.

Schadensfälle richtig abwickeln

Wenn der Wasserhahn plötzlich undicht wird oder ein Sturm das Dach beschädigt, zählt jede Minute. Der richtige Umgang mit Schadensfällen in der Eigentumswohnung entscheidet darüber, ob die Wohngebäudeversicherung den entstandenen Schaden vollständig übernimmt.

Meldepflichten und Fristen

Bei einem Schadensfall tragen Sie eine gesetzliche Verpflichtung zur unverzüglichen Meldung an Ihren Versicherer. Während keine feste Frist existiert, gilt die Regel: Je schneller, desto besser. Das Amtsgericht Wuppertal entschied beispielsweise, dass eine Meldung nach zwei Wochen eindeutig zu spät war.

Vor der Meldung müssen Sie zunächst:

• Sofortmaßnahmen zur Schadensbegrenzung ergreifen (z.B. Wasserzufuhr abstellen)

• Bei Straftaten wie Einbruch oder Vandalismus die Polizei informieren

Erst danach erfolgt die Schadensmeldung an die Hausverwaltung und den Versicherer – telefonisch, schriftlich oder über entsprechende Online-Portale. Viele Versicherer bieten inzwischen die Möglichkeit einer digitalen Schadensmeldung, was den Prozess deutlich beschleunigt.

Dokumentation von Schäden

Eine sorgfältige Dokumentation ist für die Schadenregulierung entscheidend. Zunächst sollten Sie den Schaden unverändert lassen, bis der Versicherer ihn freigegeben hat. Fertigen Sie umfassende Fotodokumentationen an und notieren Sie alle relevanten Details.

Bei gestohlenen oder beschädigten Gegenständen erstellen Sie ein detailliertes Verzeichnis für Versicherung und gegebenenfalls Polizei. Verfügen Sie über Kaufbelege oder andere Nachweise, sollten diese der Schadensmeldung beigefügt werden.

Zusammenarbeit mit Hausverwaltung und Versicherung

Bei Eigentumswohnungen läuft die Schadensabwicklung in der Regel über die Hausverwaltung. Diese übernimmt die Kommunikation mit der Gebäudeversicherung und koordiniert die notwendigen Maßnahmen. Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist bei Wohngebäudeversicherungen für fremde Rechnung ausschließlich die Hausverwaltung als Versicherungsnehmerin klagebefugt.

Wichtig: Führen Sie keine eigenmächtigen Reparaturen oder Aufräumarbeiten durch, bevor die Versicherung ihre Zustimmung gegeben hat. Andernfalls riskieren Sie, dass die Versicherung die Kosten nicht übernimmt. Über die Gebäudeversicherung der WEG sind allerdings nur Schäden am Gemeinschaftseigentum abgedeckt – für Ihr Sondereigentum benötigen Sie zusätzliche Versicherungen wie die Hausratversicherung.

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Fazit

Zusammenfassend zeigt sich: Die richtige Wohngebäudeversicherung für Eigentumswohnungen wird 2025 wichtiger denn je. Steigende Baukosten und zunehmende Wetterextreme machen einen umfassenden Versicherungsschutz unverzichtbar.

Meine Erfahrung als Eigentümer lehrt: Die sorgfältige Prüfung der Versicherungsunterlagen und das Verständnis der Kostenverteilung sparen im Schadensfall tausende Euro. Besonders die Elementarschadenversicherung sollte angesichts der Klimaveränderungen nicht fehlen.

Die digitale Transformation vereinfacht zwar die Schadenabwicklung, allerdings bleiben persönliche Sorgfalt und schnelles Handeln im Schadensfall entscheidend. Deshalb rate ich dringend: Dokumentieren Sie Schäden umgehend und arbeiten Sie eng mit Hausverwaltung und Versicherung zusammen.

Schließlich müssen wir als Eigentümer verstehen: Eine gute Gebäudeversicherung schützt nicht nur unser Eigentum, sondern sichert auch unseren Vermögenswert langfristig ab. Mit den richtigen Versicherungen und einem klaren Verständnis unserer Rechte und Pflichten sind wir für die Herausforderungen der kommenden Jahre bestens gewappnet.