WEG-Novelle: Änderungen für Wohnungseigentümer im Überblick

Die neue Fassung des WEG-Gesetzes, die am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, stellt die umfassendste Reform des Wohnungseigentumsrechts seit 2007 dar. Diese grundlegende Modernisierung bringt weitreichende Veränderungen für uns als Wohnungseigentümer mit sich.

Die WEG-Reform vereinfacht insbesondere die Beschlussfassung bei Eigentümerversammlungen und führt neue Regelungen für bauliche Veränderungen ein. Darüber hinaus müssen Verwalter nun eine zertifizierte Qualifikation nachweisen, und Eigentümer haben erweiterte Rechte bei der Einsicht in Verwaltungsunterlagen sowie bei der Durchführung von Online-Versammlungen erhalten.

In diesem Artikel erklären wir Ihnen die wichtigsten Änderungen des neuen WEG-Gesetzes und zeigen auf, was diese Reform für Sie in der Praxis bedeutet.

Was ist neu im WEG-Gesetz 2020?

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) trat am 01.12.2020 in Kraft und stellt die größte Änderung des Wohnungseigentumsrechts seit der WEG-Reform 2007 dar. Diese Neufassung brachte tiefgreifende Veränderungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und deren Verwalter.

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Überblick über die WEG-Reform

Im Mittelpunkt der Reform steht eine Neuausrichtung der rechtlichen Stellung der Gemeinschaft. Die Gliederung des WEG-Gesetzes in vier Teile blieb zwar unverändert, jedoch ergaben sich teilweise Änderungen in der Paragrafenfolge. Besonders hervorzuheben ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nun bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht. Dies bedeutet eine wesentliche Änderung zum bisherigen Recht, bei dem die sogenannte "werdende Wohnungseigentümergemeinschaft" eine wichtige Rolle spielte.

Darüber hinaus wurden einige grundlegende Strukturelemente verändert:

• Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nun Trägerin der gesamten Verwaltung und nicht mehr nur "Vehikel" zur Umsetzung von Verwaltungsmaßnahmen

• Die Beschlussfähigkeit bei Eigentümerversammlungen ist nicht mehr an ein Quorum gebunden

• Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wurde von zwei auf drei Wochen verlängert

• Das Sondereigentum wurde erweitert und kann jetzt auch an Freiflächen wie Stellplätzen begründet werden

Die Reformierung brachte zudem die Einführung des "zertifizierten Verwalters" mit sich. Ab dem 01.12.2022 können Eigentümer einen solchen Verwalter verlangen, während amtierende Verwalter bis zum 01.06.2024 als zertifiziert gelten.

Ziele der Gesetzesänderung

Der Gesetzgeber verfolgte mit der Reform mehrere Ziele. In erster Linie sollten Modernisierungsmaßnahmen erleichtert werden. Insbesondere ging es darum, Defizite im Bereich baulicher Maßnahmen, vor allem im Hinblick auf die Förderung der Elektromobilität, zu beheben.

Ferner sollte das WEG grundlegend modernisiert werden, um die Entscheidungsprozesse zu vereinfachen und die Verwaltung effizienter zu gestalten. Ein zentrales Anliegen war außerdem die Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Die Bundesregierung hat die Gesetzesnovelle genutzt, um beide Rechtsgebiete anzunähern, was sich insbesondere bei Duldungspflichten für bauliche Maßnahmen und der Betriebskostenabrechnung zeigt.

Außerdem sollten Eigentümerversammlungen flexibler gestaltet und die Möglichkeiten der Digitalisierung stärker genutzt werden können. Dies spiegelt sich in der neu eingeführten Möglichkeit wider, online an Eigentümerversammlungen teilzunehmen.

Was bedeutet das für Eigentümer:innen konkret?

Für mich als Wohnungseigentümer bringt die Reform zahlreiche praktische Veränderungen:

Zunächst haben wir mehr Rechte bekommen. Dazu gehört insbesondere das nun gesetzlich verankerte Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen sowie der Anspruch auf einen jährlichen Vermögensbericht zur Vermögenslage der WEG.

Weiterhin können wir jetzt einfacher bauliche Veränderungen durchführen. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten. Diese privilegierten Maßnahmen müssen allerdings selbst finanziert werden.

Besonders wichtig ist auch die Veränderung bei der Beschlussfassung: Für Modernisierungsmaßnahmen reicht nun häufig eine einfache Mehrheit. Die Kostentragung folgt dabei differenzierten Regelungen: Während privilegierte Maßnahmen vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, können Kosten für andere bauliche Maßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen auf alle Eigentümer umgelegt werden.

Ebenso ändert sich die Durchführung von Eigentümerversammlungen grundlegend. Diese sind jetzt immer beschlussfähig – unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer. Außerdem können wir beschließen, dass einzelne Eigentümer online an der Versammlung teilnehmen dürfen, wobei eine rein virtuelle Versammlung nicht möglich ist.

Schließlich können wir als Gemeinschaft einen Verwalter jetzt jederzeit und ohne nähere Begründung abberufen, wobei der Vertrag spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet. Ab Dezember 2022 haben wir zudem Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, der über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Neue Rechte und Pflichten für Eigentümer:innen

Mit der WEG-Reform haben wir Eigentümer:innen deutlich mehr Rechte erhalten. Diese Neuerungen stärken unsere Position gegenüber der Verwaltung und schaffen mehr Transparenz in der Gemeinschaft. Besonders drei Bereiche wurden grundlegend neu geregelt, die unseren Alltag in der Eigentümergemeinschaft verändern.

Einsicht in Verwaltungsunterlagen

Seit der Gesetzesänderung haben wir als Wohnungseigentümer ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen. Dieses Recht ist in § 18 Abs. 4 WEG ausdrücklich festgeschrieben. Dadurch können wir jederzeit und ohne Angabe von Gründen Einblick in alle Dokumente der Verwaltung verlangen. Der Anspruch richtet sich dabei gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht gegen den Verwalter persönlich.

Zu den einsehbaren Verwaltungsunterlagen gehören unter anderem:

• Verträge mit Dienstleistern und Versorgungsunternehmen

• Bankunterlagen und alle Finanzbelege

• Protokolle der Eigentümerversammlungen und des Verwaltungsbeirats

• Versicherungspolicen und Schadensakten

• Sämtliche Beschlüsse der Gemeinschaft

Die Einsichtnahme erfolgt in der Regel am Geschäftssitz des Verwalters. Allerdings darf der Verwalter grundsätzlich keine Kosten für die bloße Einsichtnahme erheben. Bei der Durchsetzung des Einsichtsrechts ist zu beachten, dass eine mögliche Klage nicht gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft zu richten ist. Darüber hinaus dürfen wir uns bei der Einsichtnahme von einem Rechtsanwalt oder anderen Fachleuten begleiten lassen.

Recht auf Vermögensbericht

Eine weitere wichtige Neuerung im WEG-Gesetz ist der Anspruch auf einen jährlichen Vermögensbericht. Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Verwalter nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres einen solchen Bericht erstellen. Dieser Bericht gibt uns einen transparenten Überblick über die finanzielle Situation unserer Gemeinschaft.

Der Vermögensbericht enthält zwei wesentliche Bestandteile: Zunächst den aktuellen Stand der Erhaltungsrücklage (früher "Instandhaltungsrücklage") sowie etwaiger weiterer beschlossener Rücklagen. Außerdem umfasst er eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens. Dazu gehören sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Eigentümer oder Dritte, alle Verbindlichkeiten sowie weitere bedeutende Vermögensgegenstände.

Der Vermögensbericht muss jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt werden. Die Textform ist dabei ausreichend, sodass eine Übermittlung per E-Mail oder als PDF-Dokument genügt. In der Praxis wird der Bericht häufig zusammen mit der Jahresabrechnung und dem Wirtschaftsplan für das kommende Jahr bereitgestellt.

Kündigung des Verwalters ohne Grund

Ein besonders wirksames neues Recht für uns Eigentümer ist die Möglichkeit, den Verwalter jederzeit und ohne wichtigen Grund abzuberufen. Gemäß § 26 Abs. 3 WEG kann die Eigentümergemeinschaft durch einfachen Mehrheitsbeschluss den Verwalter seines Amtes entheben – eine Begründung ist nicht erforderlich.

Nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag automatisch spätestens sechs Monate später, auch wenn im Vertrag längere Laufzeiten vereinbart waren. Diese Regelung gilt auch für Verträge, die bereits vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden. Entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind unwirksam geworden.

Wichtig dabei: Eigentümerversammlungen sind nach dem neuen Recht immer beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer. Für die Abberufung des Verwalters reicht somit eine einfache Mehrheit der in der Versammlung anwesenden Eigentümer aus. Diese Änderung gibt uns als Eigentümergemeinschaft deutlich mehr Flexibilität und Kontrolle über die Wahl unserer Hausverwaltung.

Bauliche Veränderungen: Was jetzt einfacher ist

Eine der wichtigsten Neuerungen der WEG-Reform betrifft die Regelungen zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Der Gesetzgeber hat die Vorschriften grundlegend neu gestaltet, um Modernisierungen zu erleichtern und Blockaden durch einzelne Eigentümer zu verhindern.

Privilegierte Maßnahmen: Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz

Die Reform hat einen besonderen Katalog sogenannter privilegierter Maßnahmen eingeführt. Diese können wir als einzelne Wohnungseigentümer jetzt deutlich leichter durchsetzen. Konkret haben wir nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf folgende bauliche Veränderungen:

• Maßnahmen zur Barrierefreiheit bzw. Barrierereduzierung

• Einrichtung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge

• Verbesserungen des Einbruchschutzes

• Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (z.B. Glasfaser)

  
  

Besonders bemerkenswert: Für diese privilegierten Maßnahmen benötigen wir nicht mehr die Zustimmung aller anderen Eigentümer. Der Bundesgerichtshof hat in zwei wichtigen Entscheidungen klargestellt, dass privilegierte Maßnahmen wie der Einbau eines Aufzugs in der Regel als angemessen anzusehen sind. Typischerweise stellen solche Maßnahmen auch keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage dar, die dem Anspruch entgegenstehen könnte.

Darüber hinaus ist wichtig zu wissen, dass wir als Eigentümer nicht selbst von der Maßnahme profitieren müssen. Beispielsweise können wir den Einbau eines Aufzugs auch dann verlangen, wenn wir selbst nicht in unserer Mobilität eingeschränkt sind. Der Gesetzgeber hat diese Maßnahmen aufgrund eines gesamtgesellschaftlichen Bedürfnisses privilegiert.

Wer trägt die Kosten?

Bei der Kostentragung gilt ein klares Prinzip: Wer die bauliche Veränderung verlangt, muss gemäß § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Kosten selbst tragen. Dies umfasst nicht nur die Errichtungskosten, sondern auch sämtliche Folgekosten für Betrieb, Instandhaltung und Instandsetzung.

Allerdings gibt es hiervon zwei wichtige Ausnahmen:

1. Wenn sich die Kosten einer baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, müssen alle Eigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zahlen.

2. Die Kosten werden ebenfalls auf alle Eigentümer umgelegt, wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschließt – vorausgesetzt, die Kosten sind nicht unverhältnismäßig hoch.

   
   

Als Ausgleich dafür, dass ein einzelner Eigentümer die Kosten einer privilegierten Maßnahme trägt, steht ihm auch die ausschließliche Nutzung zu. Nachträglich können jedoch andere Eigentümer die Mitnutzung gegen eine angemessene Ausgleichszahlung verlangen.

Was ist bei der Umsetzung zu beachten?

Obwohl die Durchführung baulicher Veränderungen jetzt einfacher ist, gibt es dennoch wichtige Einschränkungen. Eine bauliche Veränderung darf nach § 20 Abs. 4 WEG weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen noch einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen.

Der Bundesgerichtshof hat allerdings klargestellt, dass bei privilegierten Maßnahmen eine grundlegende Umgestaltung in der Regel nicht anzunehmen ist. Auch bei der Frage der unbilligen Benachteiligung legt der BGH einen strengen Maßstab an: Nachteile, die typischerweise mit der Durchführung einer privilegierten baulichen Veränderung einhergehen, reichen nicht aus, um eine solche Benachteiligung zu begründen.

Während wir als Eigentümer einen Anspruch auf die grundsätzliche Durchführung (das "Ob") einer privilegierten Maßnahme haben, entscheidet die Eigentümergemeinschaft über das konkrete "Wie" der Umsetzung. Dabei kann die Gemeinschaft Vorgaben zur konkreten Ausführung machen und auch festlegen, ob die Maßnahme durch den Eigentümer selbst oder durch die Gemeinschaft auf Kosten des Eigentümers durchgeführt wird.

Bei der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen genügt jetzt grundsätzlich die einfache Mehrheit der in der Eigentümerversammlung anwesenden Stimmen. Dies ist eine wesentliche Vereinfachung gegenüber der früheren Regelung und soll Modernisierungsstaus entgegenwirken.

Für den Verwalter ergibt sich die Pflicht, bei allen baulichen Veränderungen, die nicht von allen Eigentümern getragen werden, das Abstimmungsverhalten namentlich zu dokumentieren. Nur so kann später eine korrekte Kostenverteilung vorgenommen werden.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung neu geregelt

Die WEG-Reform hat die Abläufe und Verfahren bei Eigentümerversammlungen grundlegend vereinfacht. Besonders die Regelungen zur Einberufung und Durchführung sowie die Beschlussfähigkeit wurden modernisiert, um den Alltag von Wohnungseigentümergemeinschaften zu erleichtern.

Einladungsfristen und Textform

Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Diese längere Frist gibt uns mehr Zeit zur Vorbereitung auf die anstehenden Themen. Allerdings ist zu beachten, dass eine Nichteinhaltung der Ladungsfrist nicht automatisch zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse führt - diese sind lediglich anfechtbar.

Eine wesentliche Neuerung betrifft die Form der Einladung: Die Einberufung erfolgt nun in Textform. Das bedeutet, Einladungen können rechtsgültig per E-Mail verschickt werden, da die Vorgabe der Schriftform aufgehoben wurde. Von WhatsApp-Einladungen ist jedoch aus Datenschutzgründen abzuraten.

Darüber hinaus ist wichtig zu wissen, dass alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einzuladen sind - auch diejenigen, die kein Stimmrecht haben.

Online-Teilnahme und hybride Versammlungen

Mit dem neuen WEG können wir als Eigentümergemeinschaft beschließen, dass Eigentümer auch per elektronischer Kommunikation an Versammlungen teilnehmen dürfen. Diese Teilnahme kann per Audio- oder Videofunktion erfolgen. Hierbei gilt: Die Präsenzversammlung bleibt grundsätzlich bestehen, wird aber um digitale Teilnahmemöglichkeiten ergänzt.

Zunächst ist zu beachten: Jeder Eigentümer hat weiterhin das Recht, persönlich vor Ort an der Versammlung teilzunehmen. Die Online-Teilnahme ist eine zusätzliche Option, keine Pflicht. Der Verwalter muss diese Möglichkeit allerdings erst anbieten, wenn ein Eigentümer explizit danach verlangt.

Seit Oktober 2024 ist sogar die Durchführung vollständig virtueller Eigentümerversammlungen möglich - allerdings nur, wenn dies mit einer Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen wurde. Solche Beschlüsse gelten für maximal drei Jahre.

Beschlussfähigkeit ohne Mindestanzahl

Die vielleicht wichtigste Änderung: Eigentümerversammlungen sind nun immer beschlussfähig - unabhängig von der Anzahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer. Im Gegensatz zur früheren Regelung, bei der mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein musste, entfällt jetzt das Erfordernis von Wiederholungsversammlungen.

Diese Neuregelung hat weitreichende praktische Konsequenzen. Da die Beschlussfähigkeit immer gegeben ist, können wir als Eigentümer eine Beschlussfassung nicht mehr durch Fernbleiben verhindern. Möchten wir auf Entscheidungen Einfluss nehmen, müssen wir aktiv an Versammlungen teilnehmen und uns an Abstimmungen beteiligen.

Grundsätzlich werden nun alle Beschlüsse mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst, wobei weiterhin das Kopfprinzip gilt: Jeder Eigentümer hat eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten.

Fristen und Übergangsregelungen, die Sie kennen sollten

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz enthält wichtige Übergangsfristen, die für uns als Eigentümer:innen von großer Bedeutung sind. Diese zeitlichen Vorgaben betreffen verschiedene Bereiche und erfordern teilweise zeitnahes Handeln.

Zertifizierter Verwalter: Frist bis 01.06.2024

Die Übergangsfrist für Verwalter, die bereits vor dem 01.12.2020 tätig waren, ist am 31.05.2024 abgelaufen. Seit dem 01.06.2024 müssen daher grundsätzlich alle WEG-Verwalter über eine Zertifizierung verfügen. Diese Regelung sichert eine rechtliche, technische und betriebswirtschaftliche Mindestqualifikation für Verwalter.

Allerdings gibt es wichtige Ausnahmen: Juristen, Immobilienkaufleute, geprüfte Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt sind von der Prüfungspflicht befreit. Darüber hinaus kann auf einen zertifizierten Verwalter verzichtet werden, wenn die Gemeinschaft weniger als neun Wohneinheiten umfasst oder wenn ein Eigentümer selbst als Verwalter bestellt wurde.

Grundbucheintragungen bis 31.12.2025

Besonders dringender Handlungsbedarf besteht bei bestimmten Grundbucheintragungen. Bis zum 31.12.2025 müssen folgende Regelungen im Grundbuch eingetragen werden, um ihre Wirksamkeit gegenüber neuen Eigentümern zu behalten:

• Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG (z.B. Zustimmungspflicht des Verwalters beim Verkauf)

• Rechtsnachfolgerhaftung für Verbindlichkeiten

• Beschlüsse, die auf Basis einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden

Diese Grundbucheintragungspflicht gilt rückwirkend auch für alle bestehenden Regelungen. Nach Ablauf der Frist können nicht eingetragene Beschlüsse gegenüber neuen Eigentümern unwirksam werden.

Pflicht zur Heizungsprüfung bis 15.09.2024

Für Heizungsanlagen gelten ebenfalls wichtige Fristen. Während die EnSimiMaV eine Frist bis zum 15.09.2024 für die Prüfung und Optimierung von Gasheizungen in Gebäuden mit sechs bis neun Wohneinheiten vorsah, sind seit dem 01.10.2024 neue Regelungen in Kraft.

Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz müssen nun alle wassergeführten Heizungsanlagen (also auch Öl- und Holzheizungen) in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten überprüft werden. Die Fristen hierfür sind:

• Heizungen, die nach dem 30.09.2009 installiert wurden: Prüfung spätestens 15 Jahre nach Installation und dann innerhalb eines Jahres

• Anlagen, die vor dem 01.10.2009 eingebaut wurden: Prüfung bis zum 30.09.2027

Diese Überprüfung umfasst unter anderem die Optimierung der Einstellungen und einen hydraulischen Abgleich[214].

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Schlussfolgerung

Die WEG-Reform 2020 stellt zweifellos die bedeutendste Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts der letzten Jahrzehnte dar. Besonders die vereinfachten Beschlussfassungen und erweiterten Rechte stärken unsere Position als Eigentümer deutlich.

Grundlegende Neuerungen wie das Recht auf privilegierte bauliche Maßnahmen, die Möglichkeit zur Online-Teilnahme bei Versammlungen sowie der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter gestalten den Alltag in Eigentümergemeinschaften effizienter.

Allerdings müssen wir die wichtigen Übergangsfristen beachten, damit keine Rechte verloren gehen.

Die Reform bietet uns zahlreiche neue Möglichkeiten zur Modernisierung und zeitgemäßen Verwaltung unserer Immobilien. Dennoch sollten wir uns mit den Details der Gesetzesänderungen vertraut machen, um diese Chancen bestmöglich zu nutzen.

Schließlich hängt der Erfolg der Reform maßgeblich davon ab, wie wir als Eigentümergemeinschaft die neuen Regelungen in der Praxis umsetzen.