Verjährung von Hausgeldforderungen: Was Eigentümer wissen müssen

Die dreijährige Verjährungsfrist bei Hausgeldforderungen stellt für Eigentümergemeinschaften eine wichtige rechtliche Frist dar, die wir nicht unterschätzen sollten. Nach § 195 BGB verjähren diese Ansprüche grundsätzlich innerhalb von drei Jahren, wobei die Frist mit dem Ende des Kalenderjahres beginnt, in dem die Forderung entstanden ist.

Dabei spielt die korrekte Handhabung der Nebenkostenabrechnung in der Eigentümergemeinschaft eine entscheidende Rolle. Ein praktisches Beispiel verdeutlicht dies: Forderungen, die im April 2022 beschlossen wurden, verjähren erst mit Ablauf des 31.12.2025. Die WEG-Jahresabrechnung und die damit verbundene Abrechnung der Hausverwaltung müssen jedoch rechtzeitig erstellt werden, um keine Ansprüche zu verlieren. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen alle wichtigen Aspekte zur Verjährung von Hausgeldforderungen und wie Sie Ihre Rechte effektiv wahren können.

Grundlagen der Verjährung von Hausgeldforderungen

Bei Hausgeldforderungen riskieren Wohnungseigentümergemeinschaften häufig finanzielle Verluste, wenn sie die Verjährungsfristen nicht im Blick behalten. Um diese Risiken zu minimieren, sollten die rechtlichen Grundlagen von allen Beteiligten verstanden werden.

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Die gesetzliche Verjährungsfrist von 3 Jahren

Hausgeldforderungen unterliegen nach § 195 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Diese klare zeitliche Begrenzung gilt sowohl für Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan als auch für Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass es sich bei laufenden Hausgeldzahlungen um wiederkehrende Leistungen handelt, die dieser Regelverjährung unterliegen.

Beispiel: Werden Vorschüsse für das Jahr 2022 im April 2022 beschlossen, verjähren die Forderungen mit Ablauf des 31.12.2025. Nach dieser Frist kann sich ein säumiger Eigentümer auf die Verjährung berufen, und die Gemeinschaft verliert ihren Anspruch.

Ohne Rücksicht auf die Kenntnis verjähren Hausgeldforderungen allerdings spätestens in 10 Jahren von ihrer Entstehung an, wie § 199 Abs. 4 BGB festlegt. Diese Maximalfrist kommt jedoch selten zum Tragen, da die reguläre dreijährige Frist meist ausreichend ist.

Wann beginnt die Verjährungsfrist zu laufen?

Der Beginn der Verjährungsfrist ist entscheidend und folgt dem sogenannten Sylvesterprinzip. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Frist mit dem Schluss des Jahres, in dem:

1. Der Hausgeldanspruch entstanden ist

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen

   
   

Für Vorschüsse ist dabei der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem diese aufgrund des Wirtschaftsplans fällig werden. Anders ausgedrückt: Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der jeweilige Vorschuss zu zahlen war.

Bei monatlichen Hausgeldzahlungen ist daher zu beachten, dass die Verjährungsfrist für jede einzelne Monatsrate gesondert zu berechnen ist. Allerdings werden in der Praxis häufig alle Raten eines Jahres zusammengefasst, sodass die Verjährung einheitlich zum Jahresende beginnt.

Unterschied zwischen Vorschüssen und Abrechnungsspitzen

Ein wesentlicher Unterschied besteht zwischen Vorschüssen und Abrechnungsspitzen, besonders hinsichtlich der Verjährung:

Vorschüsse (Wohngeldvorauszahlungen):

• Werden im Wirtschaftsplan festgelegt

• Verjähren drei Jahre nach Ende des Jahres ihrer Fälligkeit

• Die Jahresabrechnung hat keinen Einfluss auf deren Verjährung

Abrechnungsspitzen (Nachschüsse):

• Sind die Differenz zwischen tatsächlichen Kosten und geleisteten Vorschüssen

• Entstehen erst mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung

• Verjähren drei Jahre nach Ende des Jahres des Beschlusses

Besonders wichtig: Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung für bereits fällige Vorschüsse! Der Bundesgerichtshof hat diesem möglichen Umgehungsversuch einen "Riegel vorgeschoben". Die Jahresabrechnung wirkt anspruchsbegründend nur für den Betrag, der die beschlossenen Vorschüsse übersteigt – also die eigentliche Abrechnungsspitze.

Eine Eigentümergemeinschaft kann daher nicht durch einen späteren Beschluss über die Jahresabrechnung die Verjährung von nicht gezahlten Vorschüssen verhindern oder hinauszögern. Wohnungseigentümer sind auch nicht berechtigt, eine bereits bestehende Schuld durch Mehrheitsbeschluss erneut zu begründen und dadurch den Lauf der Verjährungsfrist zu beeinflussen.

Hauszahlungen aus dem Jahr 2022 verjähren also grundsätzlich mit Ablauf des Jahres 2025, unabhängig davon, wann die Jahresabrechnung beschlossen wird. Diese klare rechtliche Trennung zwischen Vorschüssen und Abrechnungsspitzen sollte jede Hausverwaltung kennen, um rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten.

Wirtschaftsplan vs. WEG-Jahresabrechnung: Rechtliche Unterschiede

Für das finanzielle Management einer Eigentümergemeinschaft spielen zwei Dokumente eine zentrale Rolle, die rechtlich klar voneinander zu unterscheiden sind: der Wirtschaftsplan und die WEG-Jahresabrechnung. Diese Unterscheidung ist entscheidend, besonders wenn es um die Verjährung von Forderungen geht.

Rechtliche Bedeutung des Wirtschaftsplans

Der Wirtschaftsplan ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz eine Aufstellung der für das Kalenderjahr zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Er wird vom Verwalter jährlich aufgestellt und besteht aus einem Gesamtwirtschaftsplan sowie den Einzelwirtschaftsplänen für jede Sondereigentumseinheit.

Dieses Dokument bildet die Grundlage für die monatlichen Vorschüsse (Hausgeld), die die Wohnungseigentümer zu leisten haben. Das Hausgeld im Wirtschaftsplan einer Eigentumswohnung liegt durchschnittlich etwa 20 bis 30 Prozent höher als die monatlichen Nebenkosten einer vergleichbaren Mietwohnung, da es zusätzlich nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklagen umfasst.

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 wird von der Eigentümergemeinschaft nicht mehr über den Wirtschaftsplan beschlossen. Dennoch werden Wirtschaftspläne häufig mit dem Zusatz verabschiedet, dass sie so lange gelten, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird.

Auswirkungen der Jahresabrechnung auf die Verjährung

Die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten. Sie besteht aus zwei Hauptteilen: der Gesamtabrechnung und den Einzelabrechnungen für jede Sondereigentumseinheit.

Entscheidend für die Verjährung ist: Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht zu einem Neubeginn der Verjährung für rückständige Vorschüsse. Er wirkt anspruchsbegründend nur hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt – der sogenannten Abrechnungsspitze.

Folglich bleibt der Wirtschaftsplan für rückständige Hausgeldvorauszahlungen weiterhin die Anspruchsgrundlage. Es kommt zu keiner Verdoppelung des Rechtsgrundes für rückständige Zahlungen. Diese klare Trennung ist wichtig, da andernfalls bereits begründete Rechte hinsichtlich Forderungen, etwa auf Verzugszinsen oder aus einer Titulierung, mit dem Beschluss über die Abrechnung hinfällig würden.

BGH-Rechtsprechung zur Verjährung von Hausgeldforderungen

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung von Hausgeld nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren verjähren. Laufende Hausgeldzahlungen sind demnach wiederkehrende Leistungen, wobei die Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres beginnt, in dem der jeweilige Vorschuss fällig war.

Darüber hinaus hat der BGH festgelegt, dass die Wohnungseigentümer nicht berechtigt sind, eine bereits bestehende Schuld durch Mehrheitsbeschluss erneut zu begründen und auf diese Weise den Lauf der Verjährungsfrist zu beeinflussen. Dies ist eine wichtige Klarstellung, da es verhindert, dass durch spätere Beschlüsse über die Jahresabrechnung die Verjährung von nicht gezahlten Vorschüssen hinausgezögert wird.

In der Praxis bedeutet dies: Soweit der Abrechnungssaldo rückständige Vorschüsse aus einem bestimmten Jahr enthält, ist die Forderung mit Ablauf des dritten Jahres nach dem Jahr der Fälligkeit verjährt. Ein Hausverwalter muss daher sorgfältig zwischen bereits verjährten Vorschüssen und der noch nicht verjährten Abrechnungsspitze unterscheiden.

Diese rechtliche Differenzierung zwischen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung unterstreicht die Notwendigkeit eines effektiven Forderungsmanagements in Eigentümergemeinschaften, um finanzielle Verluste durch Verjährung zu vermeiden.

Hemmung und Unterbrechung der Verjährung

Kennen Sie als Eigentümer die rechtlichen Möglichkeiten, um die Verjährung von Hausgeldforderungen zu stoppen? Das Gesetz bietet verschiedene Wege, um den Ablauf der Verjährungsfrist zu hemmen oder zu unterbrechen. Diese Instrumente sind für das Forderungsmanagement einer WEG von entscheidender Bedeutung.

Die 'Hemmung' sorgt dafür, dass die Verjährungsfristen zum Stillstand kommen. Sie laufen für einen bestimmten Zeitraum nicht weiter, und dieser Zeitraum wird zur Verjährungsfrist hinzugerechnet. Bei einer 'Unterbrechung' hingegen beginnt die Verjährungsfrist komplett neu zu laufen.

Mahnverfahren als Verjährungsunterbrechung

Das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO ist ein effektives Instrument, um die Verjährung zu hemmen und einen vollstreckbaren Titel zu erlangen. Besonders bei Hausgeldforderungen bietet es einen schnellen und kostengünstigen Weg, die Verjährung zu verhindern.

Die Verjährung wird gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB durch die Zustellung des Mahnbescheids gehemmt. Dabei gilt: Die Hemmungswirkung tritt nach § 167 ZPO bereits mit dem Eingang des Mahnantrags ein, wenn die Zustellung "demnächst" erfolgt. Daher sollte der Antrag spätestens am letzten Tag der Verjährungsfrist bei Gericht eingereicht werden.

Nach Zustellung des Mahnbescheids ist die Verjährung für mindestens sechs Monate gehemmt. Wird das Verfahren nicht weiter betrieben, endet die Hemmung sechs Monate nach der letzten Verfahrenshandlung. Für die Eigentümergemeinschaft bedeutet dies: Der Verwalter muss nach Erhalt des Mahnbescheids konsequent den nächsten Schritt einleiten – entweder den Vollstreckungsbescheid beantragen oder bei Widerspruch das streitige Verfahren weiterführen.

Wichtig: Bei diesem Verfahren ist die korrekte Individualisierung des Anspruchs entscheidend. Der Mahnbescheid muss formgerecht sein und deutlich erkennbar machen, welcher Anspruch geltend gemacht wird.

Verzicht auf die Einrede der Verjährung

Ein weiteres wirksames Instrument ist der Verzicht auf die Einrede der Verjährung. Der Eigentümer kann hierbei erklären, dass er sich nicht auf die Verjährung berufen wird. Diese Erklärung sollte aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.

Gemäß deutschem Recht ist ein unbefristeter Verzicht auf die Einrede der Verjährung grundsätzlich zulässig. Allerdings gilt dieser Verzicht in der Regel bis zum Ende der Höchstfrist von 30 Jahren, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Der Verzicht beeinflusst nicht den Ablauf der Verjährungsfrist selbst, sondern schließt lediglich die Befugnis des Schuldners aus, die Einrede zu erheben.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter übrigens befugt, namens der Gemeinschaft auf die Einrede der Verjährung zu verzichten, wenn dieser Verzicht von untergeordneter Bedeutung ist. In der Praxis sollte diese Befugnis jedoch mit Vorsicht ausgeübt werden, da bei Fehlern eine Haftung des Verwalters droht.

Anerkenntnis einer Schuld

Beim Schuldanerkenntnis sind drei rechtliche Ausprägungen zu unterscheiden:

1. Deklaratorisches Anerkenntnis: Ein deklaratorisches (schuldbestätigendes) Anerkenntnis bestätigt ein bestehendes Schuldverhältnis. Es bedarf keiner Form und bewirkt, dass die laufende Verjährungsfrist neu beginnt.

2. Konstitutives Anerkenntnis: Das konstitutive (schuldbegründende) Anerkenntnis nach § 781 BGB schafft einen neuen, selbstständigen Schuldgrund und bedarf der Schriftform. In der Praxis ist diese Form eher selten.

3. Tatsächliches Anerkenntnis: Dieses dient lediglich der Beweiserleichterung für den Gläubiger und informiert über die Erfüllungsbereitschaft des Schuldners.

Gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährung erneut, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise anerkennt. Dabei muss aus dem Verhalten des Schuldners klar und unzweideutig hervorgehen, dass ihm das Bestehen der Schuld bewusst ist.

Für Eigentümergemeinschaften bieten Verhandlungen mit dem Schuldner eine weitere Möglichkeit, die Verjährungsfrist zu hemmen. Werden zwischen Gläubiger und Schuldner Verhandlungen über die Forderung geführt, ist die Verjährung nach § 203 Satz 1 BGB gehemmt, bis einer der Verhandlungspartner die Fortsetzung verweigert. Danach tritt die Verjährung frühestens drei Monate nach Ende der Hemmung ein.

Versäumt der Verwalter die Einleitung verjährungshemmender Maßnahmen, kann er auf Schadensersatz haften. Ein Beispiel: Lässt der Verwalter Hausgeld verjähren, ohne verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen oder die Eigentümer auf die drohende Verjährung hinzuweisen, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und muss den entstandenen Schaden ersetzen.

Praktische Folgen verjährter Hausgeldforderungen

Verjährte Hausgeldforderungen haben weitreichende praktische Konsequenzen für alle Beteiligten. Während die rechtlichen Grundlagen klar definiert sind, möchte ich nun die alltäglichen Auswirkungen beleuchten.

Finanzielle Auswirkungen auf die Eigentümergemeinschaft

Wenn Hausgeldforderungen verjähren, entstehen unmittelbare finanzielle Engpässe für die Gemeinschaft. Ausbleibende Zahlungen können dazu führen, dass Versorger nach erfolgloser Mahnung ihre Leistungen einstellen. Dadurch sinkt möglicherweise auch der Wert der Immobilie, falls notwendige Instandhaltungen nicht durchgeführt werden können. Die Liquidität der Gemeinschaft ist unmittelbar gefährdet, was alle Eigentümer betrifft – nicht nur die pünktlichen Zahler.

Besonders problematisch: Verjährte Beträge müssen abgeschrieben werden, wenn zwischen dem Ende des Wirtschaftsjahres und dem Beschluss der neuen Abrechnung mehr als drei Jahre liegen. Dies bedeutet einen unwiederbringlichen finanziellen Verlust für die Gemeinschaft.

Haftung des Verwalters bei Verjährung

Der Verwalter trägt eine erhebliche Verantwortung beim Einzug von Hausgeldern. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist er verpflichtet, fällige Zahlungen einzuziehen. Versäumt er dies und lässt Forderungen verjähren, haftet er persönlich für den entstandenen Schaden.

Ein anschauliches Beispiel liefert das Amtsgericht Köln: Ein Verwalter wurde zu Schadensersatz verurteilt, weil er eine bestehende Einzugsermächtigung nicht nutzte und dadurch Hausgeldrückstände verjähren ließ. Besonders wichtig: Der Verwalter muss nicht nur Maßnahmen ergreifen, um die Verjährung zu verhindern, sondern auch die Eigentümergemeinschaft ausdrücklich auf drohende Verjährungen hinweisen.

Ebenfalls bemerkenswert: Ein laufendes Anfechtungsverfahren gegen einen Beschluss entbindet den Verwalter nicht von seiner Pflicht, beschlossene Nachzahlungsbeträge einzuziehen.

Umgang mit säumigen Zahlern in der Gemeinschaft

Der Umgang mit säumigen Zahlern erfordert ein durchdachtes Vorgehen. Zunächst empfiehlt sich ein persönliches Gespräch, um die Gründe für die Zahlungsverzögerung zu verstehen. Allerdings darf die Gemeinschaft einen säumigen Eigentümer weder von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausschließen noch ihm das Stimmrecht entziehen – dies hat der Bundesgerichtshof eindeutig klargestellt.

Interessant hierbei: Der Verwalter darf säumige Schuldner gegenüber den anderen Wohnungseigentümern namentlich benennen. Das Landgericht Oldenburg bestätigte, dass Art. 6 Abs.1 c) DSGVO eine ausreichende Rechtsgrundlage dafür darstellt.

Als letzte Maßnahme bleibt nach § 17 WEG die Möglichkeit, vom säumigen Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen – allerdings nur bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen, die das Zusammenleben in der Gemeinschaft unzumutbar machen.

Präventive Maßnahmen gegen Verjährung

Um Hausgeldforderungen vor der Verjährung zu schützen, benötigen Eigentümergemeinschaften wirksame Präventionsstrategien. Die rechtzeige Intervention spart nicht nur Geld, sondern schützt auch vor rechtlichen Komplikationen.

Effektives Forderungsmanagement für Eigentümergemeinschaften

Ein strukturiertes Forderungsmanagement bildet die Grundlage zur Vermeidung von Verjährungsfällen. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, bei unterbliebener Zahlung die entsprechenden Vollzugsmaßnahmen unverzüglich zu ergreifen. Hierzu gehören insbesondere Zahlungsaufforderungen, die permanente Überwachung der Hausgeldzahlungen und ein konsequentes Mahnwesen.

Besonders wichtig: Sollte ein Eigentümer mit zwei monatlichen Raten oder einem äquivalenten Betrag in Verzug geraten, kann die Fälligkeit der gesamten Jahresschuld durch entsprechende Beschlüsse vorgesehen werden. Dadurch entfällt die Notwendigkeit, jeden Monat erneut zu klagen, was den Verwaltungsaufwand erheblich reduziert.

Digitale Lösungen zur Überwachung von Zahlungsfristen

Die Digitalisierung bietet zahlreiche Vorteile bei der Vermeidung von Verjährung:

• Automatische Überwachung von Zahlungsfristen mit Erinnerungsfunktionen

• Elektronische Archivierung von Dokumenten für schnellen Zugriff auf Zahlungshistorien

• Digitales Forderungsmanagement zur effizienten Abwicklung aller Mahnvorgänge

Wohnungseigentümergemeinschaften sollten entsprechende Beschlüsse zur Digitalisierung der Verwaltungsunterlagen fassen, damit der Verwalter rechtssicher agieren kann. Durch ein digitales System werden Verjährungsfristen zuverlässiger überwacht, wodurch das Risiko finanzieller Verluste deutlich sinkt.

Beschlussvorlagen zur Vermeidung von Verjährung

Präventive Beschlüsse können die Durchsetzung von Hausgeldforderungen wesentlich vereinfachen. Zunächst empfiehlt sich ein Beschluss zur Fälligkeit der Hausgeldzahlungen, beispielsweise zum 3. eines jeden Monats. Darüber hinaus kann die Eigentümergemeinschaft den Verwalter durch Beschluss bevollmächtigen, bei Zahlungsverzug rechtliche Schritte einzuleiten, einschließlich der Beauftragung eines Rechtsanwalts.

Allerdings ist bei Vorfälligkeitsklauseln Vorsicht geboten: Eine Verfallsklausel, bei der das Hausgeld zunächst als Jahresschuld beschlossen wird, kann bei Eigentümerwechseln problematisch sein. Besser ist daher eine Vorfälligkeit zu beschließen, bei der die Restjahresschuld bei Verzug mit zwei Raten fällig wird.

Bei drohender Verjährung muss der Verwalter die Wohnungseigentümer ausdrücklich informieren und geeignete Maßnahmen vorschlagen. Andernfalls riskiert er, für den entstandenen Schaden persönlich zu haften.

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Fazit

Zusammenfassend stellt die dreijährige Verjährungsfrist bei Hausgeldforderungen eine zentrale Herausforderung für Eigentümergemeinschaften dar. Rechtliche Grundlagen, korrekte Dokumentation und zeitnahes Handeln bilden die Basis für erfolgreiches Forderungsmanagement.

Die klare Unterscheidung zwischen Vorschüssen aus dem Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitzen aus der Jahresabrechnung ermöglicht eine effektive Durchsetzung der Ansprüche. Deshalb sollten Eigentümergemeinschaften besonders auf die unterschiedlichen Verjährungsfristen achten.

Allerdings reicht theoretisches Wissen allein nicht aus. Präventive Maßnahmen wie digitales Forderungsmanagement und klare Beschlussvorlagen helfen, Verjährungen zu vermeiden. Hausverwaltungen müssen aktiv verjährungshemmende Maßnahmen einleiten und die Eigentümer rechtzeitig über drohende Verjährungen informieren.

Schließlich liegt der Erfolg im konsequenten Handeln aller Beteiligten. Mit professioneller Unterstützung, digitalen Werkzeugen und einem durchdachten Mahnwesen können Eigentümergemeinschaften ihre finanziellen Interessen effektiv wahren und Verluste durch Verjährung minimieren.