Strategische Maßnahmen im Umgang mit schwierigen Eigentümern
- Daniel Mathiesen
- 19. Apr.
- 9 Min. Lesezeit
Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass einzelne Eigentümern durch ihr Querulanten-Verhalten eine gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft destabilisieren können. Dabei stellt sich für viele Gemeinschaften die Frage, wie sie mit solchen schwierigen Situationen umgehen sollen.
In einer funktionierenden Eigentümergemeinschaft müssen nicht alle Mitglieder einer Meinung sein, jedoch ist es wichtig, dass Mehrheitsentscheidungen akzeptiert und umgesetzt werden. Insbesondere wenn ein Eigentümer durch ständiges Blockieren von Beschlüssen und das Auslösen von Streitigkeiten die Verwaltungsarbeit erschwert, sind strategische Maßnahmen erforderlich.
In diesem Leitfaden zeigen wir Ihnen, welche Handlungsmöglichkeiten Sie haben - von der Mediation als ersten Lösungsansatz bis hin zu rechtlichen Schritten bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen. Wir erklären auch, wann eine Abmahnung sinnvoll ist und unter welchen Voraussetzungen sogar eine Eigentumsentziehung möglich wird.
Was einen schwierigen Eigentümer ausmacht
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sorgen einzelne Personen manchmal für erhebliche Spannungen. Ich erkenne immer wieder, dass bestimmte Verhaltensmuster die Zusammenarbeit innerhalb der Gemeinschaft erschweren können.
Forder Sie jetzt Ihr individuelles Angebot für die professionelle Verwaltung Ihrer WEG an
Typische Verhaltensmuster erkennen
Schwierige Eigentümer zeichnen sich durch wiederkehrende Verhaltensweisen aus, die das gemeinschaftliche Miteinander belasten. Besonders häufig zeigen sie:
Eine Neigung zu unbegründeten und häufigen Konflikten
Regelmäßige Anfechtungen von Beschlüssen ohne triftigen Grund
Systematische Behinderung gemeinschaftlicher Entscheidungsprozesse
Zahlreiche, oft wenig konstruktive Beschwerden und Anträge
Diese Personen fallen dadurch auf, dass sie jede Entscheidung zu verhindern versuchen oder immer wieder gerichtlich bekämpfen. Darüber hinaus suchen sie häufig gezielt Streit mit anderen Eigentümern. Besonders problematisch wird es, wenn sie ständig die jeweiligen Verwalter durch permanente Aufforderung zum Rücktritt und Ankündigung der Abwahl zu zermürben versuchen.
Gleichzeitig beobachte ich, dass schwierige Eigentümer dazu neigen, die Weigerung, das Hausgeld zu zahlen, als Druckmittel einzusetzen. Diese Verhaltensweise gilt als besonders destabilisierend für Eigentümergemeinschaften.
Unterschied zwischen Kritik und Querulanz
Natürlich ist konstruktive Kritik in einer WEG wichtig und zulässig. Der Unterschied zur Querulanz liegt jedoch in der Intention und im Ausmaß. Während kritische Eigentümer das Gemeinwohl im Blick haben, verfolgen Querulanten oft eigene Interessen auf Kosten der Gemeinschaft.
Der Begriff "Querulant" entstand bereits 1793 in Preußen und bezeichnete Personen, die aus geringfügigen Anlässen Klagen anstreben oder Beschwerden einreichen. Im rechtlichen Kontext ist zu beachten: Die Bezeichnung eines Eigentümers als "Querulant" stellt für sich genommen keinen so schwerwiegenden Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dar, dass eine Entschädigung gerechtfertigt wäre.
Ein wesentlicher Unterschied zwischen legitimer Kritik und Querulanz liegt im Umgang mit Mehrheitsentscheidungen. Während kritische Eigentümer Beschlüsse akzeptieren können, wenn sie überstimmt werden, bekämpfen Querulanten systematisch jede Entscheidung, die nicht ihren Vorstellungen entspricht.
Rechtsmissbräuchlich wird die Wahrnehmung von Eigentümerrechten erst dann, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.
Wie sich destruktives Verhalten auf die WEG auswirkt
Die Auswirkungen querulantischen Verhaltens auf eine Eigentümergemeinschaft sind weitreichend. Zunächst führt es dazu, dass wichtige Entscheidungen verzögert oder blockiert werden. Dies kann besonders bei dringend notwendigen Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen den Werterhalt der Immobilie gefährden.
Querulanten verursachen zudem erhebliche zusätzliche Kosten durch unnötige Rechtsstreitigkeiten und binden wertvolle Ressourcen. Die ständige Anfechtung von Beschlüssen kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die WEG handlungsunfähig wird.
Besonders problematisch ist, wenn durch das Verhalten einzelner Eigentümer die Verwalter "vergrault" werden. Der Bundesgerichtshof hat festgestellt, dass sich in solchen Fällen letztlich kein Verwalter mehr findet, der diese Aufgabe übernehmen möchte. Ein solches Verhalten destabilisiert die Gemeinschaft und widerspricht den Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes – nämlich der Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung und eines geordneten Zusammenlebens.
Die Folgen sind letztlich eine unruhige, unharmonische Gemeinschaft, in der sowohl die zwischenmenschlichen Beziehungen als auch die Qualität der Immobilienverwaltung leiden. Eigentumsanlagen, in denen einzelne Eigentümer dauerhaft querulantisch auftreten, verlieren oft an Wert, da notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht rechtzeitig durchgeführt werden können.
Kommunikation als erste Maßnahme
Bei Konflikten mit schwierigen Eigentümern steht die Kommunikation stets an erster Stelle. Bevor rechtliche Schritte in Betracht gezogen werden, ist der direkte Austausch der sinnvollste Weg, um Spannungen abzubauen und gemeinsame Lösungen zu finden.
Gespräche auf Augenhöhe führen
Kommunikation auf Augenhöhe bildet das Fundament für einen erfolgreichen Dialog mit schwierigen Eigentümern. Hierbei geht es nicht um das Einebnen von Unterschieden, sondern um gegenseitigen Respekt trotz verschiedener Standpunkte. Eine respektvolle und offene Kommunikation hilft, Barrieren abzubauen und Vertrauen aufzubauen.
Ich habe festgestellt, dass das aktive Zuhören besonders wichtig ist. "Zuerst zuhören, nicht gleich Ratschläge geben", ist dabei ein zentrales Prinzip. Wer seinem Gegenüber aufmerksam zuhört, signalisiert: "Ich bin hier, ich verstehe dich, und deine Gedanken sind mir wichtig."
Für eine erfolgreiche Kommunikation mit schwierigen Eigentümern empfehle ich folgende Ansätze:
Die Perspektive des Eigentümers als "Experte der eigenen Lebenswelt" anerkennen
Bei Unklarheiten nachfragen: "Ich kann das nicht verstehen. Könnten Sie mir erklären, wie Sie es gemeint haben?"
Eine gemeinsame informationelle Basis schaffen: "Hier sind meine Informationen. Wir könnten uns diese zusammen anschauen und darüber austauschen"
Klare Kommunikationsrichtlinien festlegen, die beiden Seiten Sicherheit geben
Für Hausverwalter ist die Kommunikation mit Eigentümern besonders wichtig. Eine verständliche und regelmäßige Kommunikationsstrategie über verschiedene Kanäle (E-Mails, Telefon oder Versammlungen) sorgt für Transparenz und hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
Konfliktursachen sachlich analysieren
Eine gründliche Konfliktanalyse bildet die Grundlage für jede erfolgreiche Konfliktlösung. Hierbei ist es zunächst wichtig, Ruhe zu bewahren und den eigentlichen Kern des Problems zu identifizieren.
Die Ursachen von Konflikten mit schwierigen Eigentümern sind vielfältig. Häufig geht es um Unzufriedenheit oder das Gefühl, benachteiligt zu werden - oft durch vergangene Beschlüsse. Darüber hinaus können persönliche Gründe wie zwischenmenschliche Konflikte mit anderen Eigentümern oder der Hausverwaltung eine Rolle spielen.
Für eine effektive Konfliktanalyse muss man drei Voraussetzungen für Konflikte verstehen:
Es gibt eine Interaktion
Bei dieser Interaktion taucht ein Unterschied auf
Mindestens eine der beteiligten Parteien empfindet diesen Unterschied als Benachteiligung
Die zentrale Frage lautet: Worin liegt genau der Unterschied in den Standpunkten und wie wird dieser von den Beteiligten wahrgenommen? Erst wenn die Konfliktursachen identifiziert sind, können die richtigen Maßnahmen zur Bewältigung ergriffen werden.
Mediation als deeskalierende Maßnahme
Bei verhärteten Fronten kann eine Mediation als neutrale Vermittlungsinstanz den entscheidenden Unterschied machen. Als Mediatorin helfe ich dabei, einen geschützten Raum zu schaffen, in dem alle Beteiligten ihre Sichtweisen darlegen können.
Im Rahmen eines Mediationsverfahrens können Spannungen zukunftsgerichtet und nachhaltig aufgelöst werden, mit Blick auf ein gutes, nachbarschaftliches Zusammenleben. Während eines typischen Mediationsverfahrens unterstütze ich die Parteien dabei, "den Kuchen zu vergrößern" - also Lösungen zu finden, die für alle vorteilhaft sind.
Besonders wirksam ist die Mediation, wenn sie einen Perspektivwechsel anregt. Dadurch können die Betroffenen die Situation und die Motivation des jeweils anderen Eigentümers verstehen. Auf dieser Basis gegenseitigen Verständnisses lassen sich dann Gespräche über akzeptable Lösungsansätze führen.
Die Vorteile der Mediation liegen auf der Hand: Sie ermöglicht langfristige, individuelle und nachhaltige Lösungen. Statt einen Konflikt gerichtlich auszutragen, entwickeln die Eigentümer selbstbestimmte und umfassende Lösungen, die im Interesse eines friedlichen und respektvollen Zusammenlebens stehen.
Die Mediation kann auch präventiv eingesetzt werden, um der Entstehung von Konflikten vorzubeugen. Allerdings funktioniert sie nur dann, wenn alle Beteiligten freiwillig teilnehmen und bereit sind, konstruktiv an einer Lösung zu arbeiten.
Rechtliche Schritte bei anhaltenden Problemen
Führen kommunikative Maßnahmen nicht zum Erfolg, bietet das Wohnungseigentumsgesetz konkrete rechtliche Instrumente im Umgang mit problematischen Eigentümern. Diese reichen von der Abmahnung bis hin zu weitreichenderen Maßnahmen.
Wann eine Abmahnung gerechtfertigt ist
Eine Abmahnung stellt die erste Stufe formaler rechtlicher Schritte dar und ist insbesondere dann gerechtfertigt, wenn ein Eigentümer wiederholt seine Pflichten verletzt. Grundsätzlich muss die Abmahnung erfolgen, bevor weitergehende Maßnahmen eingeleitet werden können. Sie dient als formale Warnung bei wiederholtem Fehlverhalten eines einzelnen Eigentümers, beispielsweise bei dauerhafter Pflichtverletzung.
Die Abmahnung ist besonders wichtig als Voraussetzung für eine mögliche spätere Eigentumsentziehung nach § 17 WEG. Nur in Ausnahmefällen kann auf eine Abmahnung verzichtet werden:
Wenn die Abmahnung unzumutbar erscheint
Wenn sie offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet
Bei besonders schwerwiegenden Verstößen wie Beleidigungen, Bedrohungen oder körperlichen Übergriffen, die fortgesetzt werden
Darüber hinaus kann eine Abmahnung bei Störungen wie Lärm- oder Geruchsbelästigungen, fehlender Pflege des eigenen Eigentums oder Sachbeschädigungen am Gemeinschaftseigentum angemessen sein. Ebenso rechtfertigen die Verweigerung von Hausgeldzahlungen oder das systematische Vertreiben von Verwaltern eine solche Maßnahme.
Inhalte und Form eines wirksamen Abmahnungsbeschlusses
Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) muss eine wirksame Abmahnung von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgehen. Eine von einem einzelnen Wohnungseigentümer ausgesprochene Abmahnung wäre unwirksam. Gleichfalls birgt eine vom Verwalter ohne entsprechende Beschlussfassung erteilte Abmahnung das Risiko der Unwirksamkeit.
Für einen rechtlich wirksamen Abmahnungsbeschluss sind folgende Elemente essenziell:
Eine konkrete Beschreibung des beanstandeten Verhaltens (Bestimmtheit)
Die klare Aufforderung zur Verhaltensänderung
Ein deutlicher Hinweis auf mögliche Konsequenzen, insbesondere den drohenden Verlust des Wohnungseigentums
Der Beschluss erfordert lediglich eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Dennoch wird ein solcher Abmahnungsbeschluss vom Wohnungseigentumsgericht nur auf formelle Mängel überprüft – die materielle Prüfung erfolgt erst im Rahmen eines möglichen Entziehungsprozesses.
WEG-Stimmrecht bei zwei Eigentümern: Besonderheiten bei Beschlüssen
Im Kontext von Beschlussfassungen spielen die Stimmrechtsverhältnisse eine entscheidende Rolle. Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl seiner Eigentumseinheiten.
Falls das Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zusteht, führt dies nicht zu einer Stimmenmehrheit. Vielmehr kann das Stimmrecht gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG nur einheitlich ausgeübt werden. Ein praktisches Beispiel: Sind Ehemann und Ehefrau je zur Hälfte Eigentümer einer Wohnung, haben sie gemeinsam nur eine Stimme. Sie müssen sich über die Stimmabgabe einigen – können sie das nicht, entfällt die Stimme.
Besonders interessant wird es, wenn Miteigentümer einer Einheit zusätzlich Alleineigentümer weiterer Einheiten sind. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klargestellt: Wenn mehrere Wohnungseigentumsrechte nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer eines Wohnungseigentumsrechts zugleich Alleineigentümer eines anderen Wohnungseigentumsrechts ist, haben die Eigentümer jedes Wohnungseigentumsrechts bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme.
Jedoch kann durch Vereinbarung vom gesetzlichen Kopfstimmrecht abgewichen werden. Häufig richtet sich das Stimmrecht dann nach der Größe der Miteigentumsanteile (Wertprinzip) oder nach der Anzahl der Sondereigentumseinheiten (Objektprinzip). Eine solche Abweichung ist allerdings nicht per Mehrheitsbeschluss möglich, da die Wohnungseigentümer keine entsprechende Beschlusskompetenz haben.
Letzter Ausweg: Eigentumsentziehung
Wenn alle anderen Maßnahmen ausgeschöpft sind, sieht das Wohnungseigentumsgesetz als ultima ratio die Möglichkeit der Eigentumsentziehung vor. Diese drastische Maßnahme dient als letztes Mittel, um mit Eigentümern umzugehen, die das Zusammenleben in der Gemeinschaft nachhaltig stören.
Voraussetzungen laut § 17 WEG
Die rechtliche Grundlage für die Entziehung des Wohnungseigentums bildet § 17 WEG. Gemäß § 17 Abs. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) von einem Eigentümer die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, wenn er sich einer "so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann".
Der Gesetzgeber stellt hiermit hohe Anforderungen an die Eigentumsentziehung, da sie einen erheblichen Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum darstellt. Infolgedessen sind mehrere Voraussetzungen zu erfüllen:
Die Pflichtverletzungen müssen schwerwiegend und wiederholt sein
Eine Abmahnung muss in der Regel vorausgegangen sein
Die Eigentümergemeinschaft muss einen Entziehungsbeschluss fassen
Ein gerichtliches Verfahren muss durchgeführt werden
Für den Entziehungsbeschluss ist eine einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung ausreichend.
Beispiele für schwerwiegende Pflichtverletzungen
Als schwerwiegende Pflichtverletzungen, die eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können, gelten insbesondere:
Körperliche Übergriffe oder Beleidigungen gegenüber anderen Eigentümern oder dem Verwalter
Anhaltende und rechtsmissbräuchliche Behinderung der Verwaltungstätigkeit
Wiederholte Sachbeschädigungen oder massive Verunreinigungen
Durch ein Messie-Syndrom verursachte erhebliche Beeinträchtigungen wie Ungezieferbefall oder starke Geruchsbelästigungen
Dauerhafter Zahlungsverzug bei Hausgeld oder Sonderumlagen
Besonders bemerkenswert: Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs kann sogar eine fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen, wenn dadurch die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt wird.
Warum eine vorherige Abmahnung entscheidend ist
Die Abmahnung hat im Entziehungsverfahren eine zentrale Bedeutung. Nach § 17 Abs. 2 WEG liegen die Voraussetzungen für eine Eigentumsentziehung insbesondere dann vor, wenn der Eigentümer "trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt". Grundsätzlich muss daher einer Eigentumsentziehungsklage eine wirksame Abmahnung vorausgehen.
Die Abmahnung erfüllt dabei mehrere wichtige Funktionen:
Sie gibt dem betroffenen Eigentümer die Chance zur Verhaltensänderung
Sie verdeutlicht den Ernst der Lage und die möglichen Konsequenzen
Sie dokumentiert die Pflichtverletzungen für ein mögliches Gerichtsverfahren
Allerdings gibt es Ausnahmen vom Abmahnungserfordernis. Eine Abmahnung kann entbehrlich sein, wenn der Eigentümer erkennen lässt, dass sie nicht zu einer Verhaltensänderung führen wird oder wenn besonders schwerwiegende Verstöße vorliegen, wie Tätlichkeiten, schwere Sachbeschädigungen oder gravierende Beleidigungen.
Prävention und langfristige Strategien
Vorbeugende Maßnahmen sind wesentlich wirksamer als nachträgliche Interventionen im Umgang mit schwierigen Eigentümern. Eine gut durchdachte Präventionsstrategie kann helfen, Konflikte zu vermeiden, bevor sie entstehen.
Pflichten der Hausverwaltung gegenüber Eigentümern
Die Hausverwaltung spielt eine entscheidende Rolle bei der Prävention von Konflikten. Gemäß § 27 WEG ist der Verwalter verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Dabei gehören zu seinen Kernaufgaben:
Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlungen
Umsetzung gefasster Beschlüsse
Führung der Beschlusssammlung
Finanzverwaltung der WEG mittels eines WEG-Eigenkontos
Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
Darüber hinaus muss die Hausverwaltung allen Eigentümern Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähren oder entsprechende Auskünfte erteilen. Diese Transparenz ist grundlegend für das Vertrauen innerhalb der Gemeinschaft.
Transparente Kommunikation und Dokumentation
Regelmäßige und transparente Kommunikation zwischen Verwaltung und Eigentümern kann Missverständnisse verhindern und das Vertrauen stärken. Besonders wichtig ist hierbei:
Eine sorgfältige Dokumentation aller Wartungsarbeiten und Beschlüsse schafft Klarheit und verhindert spätere Streitigkeiten. Zudem sollten Eigentümerversammlungen gut vorbereitet und moderiert werden, damit Beschlüsse nachvollziehbar gefasst werden und die Anfechtungsrate sinkt.
Die Einbeziehung aller Eigentümer in Entscheidungsprozesse und die Berücksichtigung ihrer Anliegen stärkt das Gemeinschaftsgefühl und reduziert das Konfliktpotenzial nachhaltig.
Rolle der Hausordnung und gemeinsamer Regeln
Eine klare Hausordnung ist ein wirksames Instrument zur Konfliktvermeidung. Sie regelt das tägliche Zusammenleben der Eigentümer detaillierter als die Gemeinschaftsordnung. Typische Inhalte sind:
Festlegung von Ruhezeiten
Nutzungsregeln für Gemeinschaftseinrichtungen
Reinigungs- und Instandhaltungspflichten
Regelungen zur Müllentsorgung
Allerdings kann die Hausordnung keine Regelungen enthalten, die die Nutzung des Sondereigentums der Miteigentümer einschränken. Die Hausordnung wird entweder durch Beschluss mit einfacher Mehrheit oder durch Vereinbarung mit Zustimmung aller Eigentümer aufgestellt.
Zur wirksamen Prävention sollten alle Regeln und Beschlüsse für neue und bestehende Eigentümer leicht zugänglich sein, idealerweise durch digitale Dokumentenverwaltung, die schnellen Zugriff auf alle relevanten Unterlagen ermöglicht.
Forder Sie jetzt Ihr individuelles Angebot für die professionelle Verwaltung Ihrer WEG an
Fazit:
Schwierige Eigentümer stellen eine besondere Herausforderung für Wohnungseigentümergemeinschaften dar. Meine Erfahrung zeigt deutlich: Eine Kombination aus präventiven Maßnahmen und strategischem Vorgehen führt zum besten Ergebnis.
Zunächst sollten Gemeinschaften stets den Weg der Kommunikation und Mediation wählen. Diese Ansätze bieten die Chance, Konflikte frühzeitig zu entschärfen und nachhaltige Lösungen zu finden. Allerdings müssen Eigentümergemeinschaften auch bereit sein, rechtliche Schritte einzuleiten, wenn konstruktive Gespräche scheitern.
Die Abmahnung dient dabei als wichtiges Instrument, bevor drastischere Maßnahmen wie die Eigentumsentziehung nach § 17 WEG in Betracht gezogen werden. Besonders wichtig: Eine sorgfältige Dokumentation aller Vorfälle und Maßnahmen schafft die notwendige rechtliche Grundlage für mögliche weitere Schritte.
Letztendlich liegt der Schlüssel zum Erfolg in der Prävention durch klare Regeln, transparente Kommunikation und professionelle Verwaltung. Diese Grundpfeiler ermöglichen ein harmonisches Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft und minimieren das Risiko schwerwiegender Konflikte.
Kommentare