Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft im WEG
- Daniel Mathiesen
- 19. Apr.
- 9 Min. Lesezeit
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht automatisch, sobald ein Gebäude in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt wird. Dabei werden alle Eigentümer:innen automatisch Teil dieser Gemeinschaft, die das Herzstück der gemeinschaftlichen Verwaltung bildet.
Tatsächlich regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) seit der Reform 2020 noch klarer die Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung des Gemeinschaftseigentums wie Dach, Fassade und Treppenhaus. Als rechtsfähige Gemeinschaft hat die WEG eigene Rechte und Pflichten, die für alle Mitglieder bindend sind.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen die wichtigsten Rechte und Pflichten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Wir zeigen, wie die Eigentümerversammlung als zentrales Entscheidungsorgan funktioniert und welche finanziellen Verpflichtungen auf Sie als Eigentümer:in zukommen.
Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet den rechtlichen Rahmen für alle Eigentümergemeinschaften in Deutschland. In diesem Gesetz ist genau definiert, was eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist und welche Regeln für das Zusammenleben der Eigentümer:innen gelten.
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Definition laut Wohnungseigentumsgesetz
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird im deutschen Recht als "die Gesamtheit aller Wohnungs- und Teileigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage" definiert. In der Praxis ist damit die Gemeinschaft aller Personen gemeint, die Eigentum an einer Wohnanlage oder einem Mehrparteienhaus besitzen.
Rechtlich entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Einräumung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG. Dies geschieht durch eine sogenannte Teilungserklärung, die das Gebäude in separate, abgeschlossene Einheiten unterteilt. Sobald diese Teilung im Grundbuch eingetragen ist, wird die WEG rechtswirksam.
Besonders wichtig: Seit der WEG-Reform ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 9a Abs. 1 S. 1 WEG voll rechtsfähig und parteifähig. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft als solche eigene Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann. Sie ist zwar keine juristische Person und auch keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wird jedoch als rechtsfähiger Verband angesehen.
Darüber hinaus sind die Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft gesetzlich definiert:
Die Wohnungseigentümerversammlung als Entscheidungsorgan
Die Wohnungseigentumsverwaltung als ausführendes Organ
Der Verwaltungsbeirat ist hingegen kein rechtliches Organ, sondern wirkt lediglich beratend an der Verwaltung mit.
Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Ein zentrales Element im Wohnungseigentumsgesetz ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer:innen.
Sondereigentum umfasst die Bereiche einer Immobilie, die im ausschließlichen Eigentum einer Person stehen. Laut § 5 Abs. 1 WEG ist Sondereigentum definiert als "der lichte Raum der zum Gegenstand des Sondereigentums erklärten Räumlichkeiten, also der umbaute, von Boden, Decken und Wänden umschlossene Raum".
Zum Sondereigentum gehören insbesondere:
Die eigene Wohnung mit allen nicht-tragenden Innenwänden
Bodenbeläge wie Fliesen oder Parkett
Innentüren
Sanitäranlagen (Waschbecken, WC, Badewanne)
Elektrische Leitungen ab dem Wohnungsabzweig
Gemeinschaftseigentum hingegen umfasst alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen. Gemäß § 1 Abs. 5 WEG zählen hierzu:
Das Grundstück selbst
Tragende Wände und Decken
Die Fassade einschließlich Außenfenster
Das Dach und Fundamente
Treppenhaus, Flure und Aufzüge
Zentralheizungsanlagen
Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen
Diese Unterscheidung ist nicht nur theoretischer Natur, sondern hat praktische Konsequenzen: Während ich über mein Sondereigentum frei verfügen kann, solange ich keine Rechte anderer Eigentümer:innen verletze, werden Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum gemeinsam in der Eigentümerversammlung getroffen.
Wichtig zu wissen ist außerdem, dass auch innerhalb einer Wohnung Gemeinschaftseigentum vorhanden sein kann. Dies betrifft etwa Heizkörper bei Zentralheizungen oder tragende Wände, die für die Statik des Gebäudes essentiell sind.
In der Teilungserklärung einer Immobilie ist genau festgelegt, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Diese Unterscheidung bildet die Grundlage für alle Entscheidungen der WEG und sollte daher vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt geprüft werden.
Rechte der Eigentümer:innen in der WEG
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft verfügen Sie über umfangreiche Rechte, die Ihre Interessen schützen und Ihnen aktive Mitgestaltungsmöglichkeiten bieten. Diese Rechte sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) fest verankert und bilden das Fundament für ein funktionierendes Zusammenleben in der Gemeinschaft.
Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschluss-, Willensbildungs- und Selbstverwaltungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier können Sie als Eigentümer:in aktiv an wichtigen Entscheidungen teilnehmen und Ihre Interessen vertreten.
Das Herzstück Ihrer Mitbestimmung ist das Stimmrecht. Nach dem gesetzlichen Grundprinzip (Kopfprinzip) hat jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Wohnung oder der Anzahl seiner Einheiten. In vielen Gemeinschaften gilt jedoch ein alternatives Stimmprinzip:
Wertprinzip: Ihr Stimmgewicht richtet sich nach Ihren Miteigentumsanteilen
Objektprinzip: Die Anzahl Ihrer Sondereigentumseinheiten bestimmt Ihr Stimmgewicht
Für die meisten Beschlüsse reicht eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer:innen aus. Bei Umlaufbeschlüssen ist hingegen die Zustimmung aller Eigentümer:innen erforderlich. Besonders wichtig: Die Versammlung ist bereits beschlussfähig, wenn nur ein Eigentümer erscheint.
Falls Sie nicht persönlich teilnehmen können, dürfen Sie Ihr Stimmrecht durch eine bevollmächtigte Person ausüben lassen. Hierfür genügt eine Vollmacht in Textform.
Nutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum
Als Eigentümer:in haben Sie das Recht, das gemeinschaftliche Eigentum mitzunutzen. Dieses Recht ist in § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG gesetzlich verankert. Das bedeutet konkret: Sie dürfen alle Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen im Rahmen ihrer Zweckbestimmung nutzen.
Jedoch unterliegt Ihr Nutzungsrecht bestimmten Grenzen. Sie müssen:
Den festgelegten Zweck der Gemeinschaftsflächen respektieren
Die Hausordnung beachten
Das Gemeinschaftseigentum nicht baulich verändern oder beschädigen
Zudem gilt das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Sie dürfen bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums keine übermäßigen oder vermeidbaren Beeinträchtigungen für andere Eigentümer:innen verursachen.
Besonders wichtig: Gemeinschaftsflächen ohne besondere Zweckbestimmung dürfen nicht von einzelnen Eigentümern vereinnahmt werden. Unzulässig wäre beispielsweise die Nutzung einer allgemeinen Fläche als private Terrasse oder als dauerhafter Parkplatz.
Informations- und Einsichtsrechte
Zu Ihren wichtigsten Rechten als Wohnungseigentümer:in gehört das umfassende Informationsrecht. Nach § 18 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Dieses Einsichtsrecht ist allumfassend und unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen. Sie müssen kein besonderes rechtliches Interesse nachweisen – das Einsichtsrecht steht Ihnen als Eigentümer:in grundsätzlich zu. Es umfasst:
Alle von der Gemeinschaft und Verwaltung erstellten Unterlagen
Unterlagen, die von Dritten für die WEG erstellt wurden
Dokumente in Papierform sowie digitale Dokumente
Schriftverkehr mit Dritten und dem Verwaltungsbeirat
Darüber hinaus erstreckt sich das Einsichtsrecht auf die Beschluss-Sammlung, Versammlungsniederschriften und Verträge mit Handwerkern. Sogar die Protokolle des Verwaltungsbeirats fallen unter dieses Recht.
In der Regel erfolgt die Einsichtnahme am Sitz des Verwalters. Der Anspruch ist vom Verwalter unverzüglich zu erfüllen. Falls dabei Kosten entstehen, ist zu klären, wer diese trägt. Datenschutzrechtliche Einschränkungen des Einsichtsrechts existieren in der Regel nicht.
Neben dem Einsichtsrecht haben Sie als Eigentümer:in unter bestimmten Umständen auch ein Auskunftsrecht. Dieses greift jedoch nur, wenn Sie die gewünschten Informationen nicht bereits über Ihr Einsichtsrecht erlangen können.
Pflichten der Eigentümer:innen im Alltag
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung übernimmt man nicht nur Rechte, sondern auch zahlreiche Pflichten gegenüber der Gemeinschaft. Diese Pflichten tragen entscheidend zur Werterhaltung der Immobilie und zum harmonischen Zusammenleben bei.
Hausgeld und Sonderumlagen
Das monatliche Hausgeld ist die finanzielle Grundlage jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß §16 Abs. 2 und 3 WEG ist jeder Eigentümer verpflichtet, seinen Beitrag pünktlich zu zahlen - unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt oder vermietet ist. Diese Zahlungspflicht besteht selbst bei Leerstand und kann nicht umgangen werden.
Das Hausgeld deckt alle laufenden Kosten der Gemeinschaft ab, insbesondere:
Verwaltungskosten
Laufende Betriebskosten
Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen
Darüber hinaus können Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen. Diese zusätzlichen Zahlungen werden erforderlich, wenn außerordentliche Kosten anfallen, die nicht durch die vorhandenen Rücklagen gedeckt werden können. Häufige Anlässe für Sonderumlagen sind größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum wie Dach- oder Fassadensanierungen, Sicherheitsauflagen durch neue gesetzliche Vorschriften oder Liquiditätsengpässe durch Hausgeldrückstände.
Grundsätzlich gilt: Eine Sonderumlage muss zweckgebunden und durch einen rechtsgültigen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung festgelegt werden. Jeder Eigentümer ist zur Zahlung verpflichtet, selbst wenn er gegen die Umlage gestimmt hat. Zahlungsschwierigkeiten entbinden nicht von dieser Pflicht, wobei eine Stundung oder Ratenzahlung möglich sein kann.
Pflege des Gemeinschaftseigentums
Die Pflicht zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist in § 14 WEG verankert. Alle Wohnungseigentümer müssen gemeinschaftlich für den Erhalt von Dach, Fassade, Treppenhaus und anderen gemeinschaftlichen Bereichen sorgen.
Diese Verantwortung umfasst dabei nicht nur die finanzielle Beteiligung durch das Hausgeld, sondern auch den pfleglichen Umgang mit den Gemeinschaftsflächen. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum schonend zu behandeln und Schäden zu vermeiden.
Für größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist gemäß § 21 Abs. V WEG ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung ausreichend. Um unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden, sollte eine angemessene Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Diese ist zweckgebunden und darf ausschließlich für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden.
Insbesondere bei Außenanlagen und Gärten ist zu beachten, dass diese grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, sofern nicht explizit Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde. Die Kosten für die Gartenpflege sind daher normalerweise von allen Eigentümern gemeinschaftlich zu tragen.
Zugang zum Sondereigentum bei Reparaturen
Eine wichtige, oft übersehene Pflicht betrifft den Zugang zum eigenen Sondereigentum. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, "das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden".
Diese Duldungspflicht greift in verschiedenen Situationen:
Bei der Durchführung beschlossener Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
Bei notwendigen Reparaturen an gemeinschaftlichen Leitungen oder Anlagen
Zur Feststellung, ob Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind (sofern hinreichende Anhaltspunkte vorliegen)
Obwohl diese Verpflichtung klar gesetzlich geregelt ist, kommt es in der Praxis häufig zu Konflikten. Wichtig zu wissen: Die Duldungspflicht erstreckt sich nur auf Maßnahmen, die zur Durchführung der Instandsetzung notwendig und erforderlich sind. Der Zutritt muss zudem geeignet, erforderlich und angemessen sein.
Verweigert ein Eigentümer ungerechtfertigt den Zugang, kann dies erhebliche Konsequenzen haben. Die Gemeinschaft kann den Zutritt gerichtlich durchsetzen. Bei schuldhafter Zutrittsverweigerung drohen zudem Schadensersatzansprüche, etwa für die Kosten von Handwerkern, die unverrichteter Dinge wieder abziehen mussten.
Allerdings ist eine Zutrittsverweigerung in bestimmten Fällen berechtigt, etwa wenn der Termin nicht rechtzeitig angekündigt wurde oder dem Eigentümer unzumutbar ist.
Die Rolle der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft basiert auf zwei grundlegenden Dokumenten, die das Fundament für das Zusammenleben bilden: der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung. Diese Dokumente definieren die rechtlichen Rahmenbedingungen und sind für alle Eigentümer:innen verbindlich.
Was regelt die Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist in § 8 WEG gesetzlich verankert und bildet das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit ihr erklärt der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum am Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an bestimmten Wohnungen verbunden sind.
Zu den wesentlichen Bestandteilen der Teilungserklärung gehören:
Der Aufteilungsplan mit detaillierten Beschreibungen der einzelnen Wohnungen und Plänen des gesamten Gebäudes
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Behörde
Die präzise Zuordnung, welche Räume und Flächen zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören
Die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen und ist damit für alle Wohnungseigentümer rechtlich bindend. Änderungen bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Eigentümer:innen und müssen notariell beurkundet sowie im Grundbuch eingetragen werden.
Gemeinschaftsordnung als rechtlicher Rahmen
Darüber hinaus stellt die Gemeinschaftsordnung die "Verfassung" der Gemeinschaft dar und hat überragende Bedeutung für die Praxis des Wohnungseigentums. Obwohl nicht gesetzlich vorgeschrieben, ist sie insbesondere in größeren Gemeinschaften unverzichtbar.
Die Gemeinschaftsordnung konkretisiert gemäß § 10 Abs. 2 WEG das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und ergänzt die gesetzlichen Regelungen. Sie regelt insbesondere:
Die Art und Weise des Gebrauchs von Gemeinschaftseigentum
Die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer:innen im Innenverhältnis
Bestellung und Abberufung des Verwalters samt Aufgaben und Befugnissen
Durchführung der Eigentümerversammlung und Beschlussfassung
Zunächst ist wichtig zu verstehen: Die Gemeinschaftsordnung ist für alle Eigentümer:innen verbindlich – auch für diejenigen, die erst später durch Kauf oder Erbschaft hinzukommen. Sie kann von den Wohnungseigentümern geändert werden, sofern eine entsprechende Mehrheit zustande kommt.
Sondernutzungsrechte und Stimmverteilung
Ein zentrales Element in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sind die Sondernutzungsrechte. Diese gewähren einzelnen Eigentümern das alleinige Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Gartenflächen oder Stellplätzen.
Wichtig: Sondernutzungsrechte bedürfen stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Sie können grundsätzlich nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss begründet werden, da sie den übrigen Eigentümern ihr Gebrauchsrecht entziehen.
Allerdings besteht die Möglichkeit, Sondernutzungsrechte durch Beschluss zu begründen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende "Öffnungsklausel" enthält. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wirken solche Beschlüsse gegen Sondernachfolger jedoch nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Die Gemeinschaftsordnung legt außerdem fest, wie das Stimmrecht verteilt wird:
Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG): Jeder Eigentümer hat eine Stimme
Nach dem Wertprinzip: Die Stimmen richten sich nach der Höhe des Miteigentumsanteils
Insbesondere bei Fragen der Stimmverteilung und Sondernutzungsrechten empfehle ich, die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf einer Eigentumswohnung genau zu prüfen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.
Verwaltung und Entscheidungsprozesse in der WEG
Der Verwaltungsapparat einer Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt zentrale Funktionen für ein reibungsloses Zusammenleben. Die Wechselwirkung zwischen Verwaltung und Eigentümern bildet das organisatorische Rückgrat jeder WEG.
Aufgaben der WEG-Verwaltung
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 9b Wohnungseigentumsgesetz notwendiges Organ der WEG und vertritt diese nach außen. Zu den gesetzlich definierten Aufgaben gemäß § 27 WEG gehören:
Organisation und Durchführung der Eigentümerversammlungen
Erstellung von Protokollen und Beschlusssammlungen
Umsetzung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
Führung der Buchhaltung und Erstellung des Wirtschaftsplans
Besonders wichtig: Die Wohnungseigentümer können laut § 27 Abs. 2 WEG per Beschluss Entscheidungskompetenzen auf ihre Verwaltung delegieren. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.07.2024 (Az.: V ZR 241/23) bekräftigt, dass diese Delegation weitreichend sein kann, solange der Verwalter bei der Ausführung die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung beachtet.
Ablauf der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden und wird vom Verwalter mit einer Frist von mindestens drei Wochen in Textform einberufen. Der Ablauf folgt üblicherweise diesem Schema:
Eröffnung und Feststellung der Anwesenheit
Diskussion der Tagesordnungspunkte
Abstimmung nach festgelegtem Stimmprinzip
Protokollierung der Beschlüsse
Wichtig zu wissen: Seit der WEG-Reform ist eine Eigentümerversammlung immer beschlussfähig – theoretisch kann selbst ein einzelner Eigentümer allein alle Entscheidungen treffen.
Beschlussfassung und Anfechtung
Bei der Beschlussfassung reicht für die meisten Entscheidungen eine einfache Mehrheit der anwesenden Eigentümer aus. Entscheidend ist hierbei: Ein Beschluss bleibt so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird – selbst wenn er rechtswidrig ist.
Wollen Sie einen Beschluss anfechten, müssen Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage erheben und diese innerhalb von zwei Monaten begründen. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als Anfechtungsgründe kommen formelle Mängel (wie Ladungsfehler) oder materielle Fehler (Beschlussinhalt entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung) in Betracht.
Durchaus bemerkenswert: Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung, der angefochtene Beschluss ist bis zur rechtskräftigen Entscheidung weiterhin gültig und vom Verwalter umzusetzen.
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Fazit:
Zusammenfassend zeigt sich: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft funktioniert nur durch das ausgewogene Zusammenspiel von Rechten und Pflichten aller Beteiligten.
Grundsätzlich müssen wir als Eigentümer:innen unsere Verantwortung ernst nehmen - sei es bei der Zahlung des Hausgeldes, der Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder der Pflege des Gemeinschaftseigentums.
Letztendlich bilden die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung den rechtlichen Rahmen für alle wichtigen Entscheidungen. Diese Dokumente sollten daher vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sorgfältig geprüft werden. Die professionelle Verwaltung spielt dabei eine zentrale Rolle als Bindeglied zwischen den Eigentümern und sorgt für die praktische Umsetzung der Beschlüsse.
Allerdings erfordert das Leben in einer WEG auch Kompromissbereitschaft und gegenseitige Rücksichtnahme. Die gesetzlichen Regelungen des WEG bieten dafür einen klaren Orientierungsrahmen, der das harmonische Zusammenleben in der Gemeinschaft ermöglicht.
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