Hausgeldabrechnung in der WEG: Was ist die Abrechnungsspitze und wie setzt sie sich zusammen?
- Daniel Mathiesen
- 5. Apr.
- 10 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 11. Apr.
Die Hausgeldabrechnung stellt für viele Wohnungseigentümer eine besondere Herausforderung dar, insbesondere wenn es um die sogenannte Abrechnungsspitze geht. Tatsächlich kann dieser Unterschied zwischen geplanten Beiträgen und tatsächlichen Kosten erhebliche finanzielle Auswirkungen für die Eigentümer haben.
Dabei spielt die Abrechnungsspitze eine zentrale Rolle in der Transparenz der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und ist im Wohnungseigentumsgesetz gesetzlich verankert. Allerdings verstehen viele Eigentümer nicht vollständig, wie sich diese Differenz zusammensetzt und welche Konsequenzen sich daraus ergeben können - sei es bei einem Eigentümerwechsel oder in der Steuererklärung.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen ausführlich, was die Abrechnungsspitze ist, wie sie berechnet wird und welche Bedeutung sie für Ihre jährliche Hausgeldabrechnung hat. Wir zeigen Ihnen auch, wie Sie positive und negative Abrechnungsspitzen richtig einordnen und in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen können.
Was ist die Abrechnungsspitze in der Hausgeldabrechnung?
Für Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die jährliche Hausgeldabrechnung ein wichtiges Dokument. Ein zentraler Begriff, der dabei immer wieder auftaucht, ist die "Abrechnungsspitze". Doch was verbirgt sich genau hinter diesem Begriff und welche Bedeutung hat er für Sie als Wohnungseigentümer?
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Definition und Bedeutung für Wohnungseigentümer
Die Abrechnungsspitze bezeichnet im deutschen Wohnungseigentumsrecht den Betrag, der für eine bestimmte Eigentumswohnung aufgrund der Jahresabrechnung nachzuzahlen ist oder zu viel bezahlt wurde. Einfach ausgedrückt handelt es sich um die Differenz zwischen den tatsächlich entstandenen Kosten und den im Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden anteiligen Lasten und Kosten.
Der Verwalter stellt bei der Hausgeldabrechnung die tatsächlich entstandenen Kosten den vorausgezahlten Summen gegenüber. Wenn sich dabei eine Differenz ergibt, entsteht die Abrechnungsspitze.
Diese kann sowohl positiv als auch negativ ausfallen:
Bei einer positiven Abrechnungsspitze haben die Eigentümer zu viel Geld bezahlt, verfügen also über ein Guthaben.
Bei einer negativen Abrechnungsspitze reichten die Vorauszahlungen nicht aus, um alle Kosten zu decken, sodass eine Nachzahlung erforderlich wird.
Die Abrechnungsspitze ist für Wohnungseigentümer von erheblicher Bedeutung, da sie unmittelbare finanzielle Auswirkungen hat. Außerdem zeigt sie, wie präzise der Wirtschaftsplan kalkuliert wurde. Wurden die Kosten zu niedrig angesetzt, müssen Eigentümer nachzahlen – wurde zu vorsichtig kalkuliert, entsteht ein Guthaben.
Unterschied zum Abrechnungssaldo
Der Abrechnungssaldo wird oft mit der Abrechnungsspitze verwechselt, allerdings handelt es sich um unterschiedliche Konzepte. Während die Abrechnungsspitze die Differenz zwischen der Abrechnungssumme und dem im Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeld (Vorschüsse) darstellt, berücksichtigt der Abrechnungssaldo das tatsächlich bezahlte Hausgeld.
Zunächst ist wichtig zu verstehen: Im Abrechnungssaldo wird nicht das geschuldete, sondern das im Abrechnungsjahr tatsächlich bezahlte Hausgeld berücksichtigt. Anders als bei der Abrechnungsspitze spielen rückständige Hausgeldvorschüsse oder die tatsächlich gezahlten Hausgeldvorschüsse beim Abrechnungssaldo eine Rolle.
Hat ein Wohnungseigentümer alle im Wirtschaftsplan vorgesehenen Hausgeldvorschüsse bezahlt, sind Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze identisch. Fehlt es hingegen an Vorschüssen, ist der Abrechnungssaldo höher als die Abrechnungsspitze.
Die rechtliche Grundlage für die Abrechnungsspitze findet sich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Beschluss über die Jahresabrechnung lässt die Abrechnungsspitze rechtlich entstehen und erzeugt die Verpflichtung des jeweiligen Wohnungseigentümers, die Abrechnungsspitze an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen.
Allerdings bleiben trotz des Beschlusses über die Jahresabrechnung alle früheren Beschlüsse über den Wirtschaftsplan weiterhin die Rechtsgrundlage für die Pflicht des Eigentümers, Hausgeldrückstände auszugleichen. Mit dem Beschluss über die Jahresgesamtabrechnung bzw. die Einzelabrechnungen wird der zugrundeliegende Wirtschaftsplan nicht aufgehoben.
Der Bundesgerichtshof hat bereits 1988 entschieden, dass Gegenstand der Beschlussfassung die Abrechnungsspitze ist, also der Unterschiedsbetrag zwischen dem Abrechnungsergebnis und den gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten Vorauszahlungen. Ein Beschluss, wonach die Eigentümergemeinschaft einen Anspruch in Höhe des Abrechnungssaldos gegen den einzelnen Wohnungseigentümer festlegen will, ist nicht möglich, da den Wohnungseigentümern dafür die Beschlusskompetenz fehlt.
Die Abrechnungsspitze wird am Tag der Beschlussfassung fällig, es sei denn, es wird ein abweichender Fälligkeitstag beschlossen. In der Praxis geschieht dies regelmäßig mit dem Zugang der vom Verwalter erstellten Einzelabrechnung.
Positive und negative Abrechnungsspitze verstehen
In der Welt der Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) spielt die Unterscheidung zwischen positiver und negativer Abrechnungsspitze eine zentrale Rolle für die finanzielle Planung der Eigentümer. Nachdem wir nun verstanden haben, was die Abrechnungsspitze grundsätzlich ist, betrachten wir genauer, unter welchen Umständen sie positiv oder negativ ausfällt und welche Konsequenzen sich daraus ergeben.
Wann entsteht eine positive Abrechnungsspitze?
Eine positive Abrechnungsspitze entsteht, wenn die Einnahmen der Gemeinschaft (hauptsächlich durch Hausgeldvorauszahlungen) höher sind als die tatsächlich angefallenen Kosten für das Wirtschaftsjahr. Dies führt zu einem finanziellen Überschuss, der als Guthaben für die Eigentümer betrachtet werden kann.
Konkret bedeutet das: Wenn Sie als Eigentümer im Laufe des Jahres mehr Hausgeld bezahlt haben, als tatsächlich für Ihre anteiligen Kosten benötigt wurde, verfügen Sie über eine positive Abrechnungsspitze. Dieses Guthaben wird jedoch nicht automatisch ausgezahlt, sondern erst auf Anforderung der Eigentümer bzw. nach entsprechender Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung.
Hinsichtlich der rechtlichen Behandlung ist wichtig zu verstehen: Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt bei einer positiven Abrechnungsspitze zu einer Anpassung der im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse. Die Erstattung setzt allerdings voraus, dass der betreffende Eigentümer auch die nach dem Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgelder tatsächlich gezahlt hat.
Wann entsteht eine negative Abrechnungsspitze?
Im Gegensatz dazu liegt eine negative Abrechnungsspitze vor, wenn die tatsächlich entstandenen Kosten höher sind als die im Wirtschaftsplan veranschlagten und durch Hausgeldzahlungen gedeckten Beträge. Wurde der Wirtschaftsplan zu niedrig angesetzt, müssen die Eigentümer nachzahlen.
Eine negative Abrechnungsspitze kann durch verschiedene Faktoren verursacht werden:
Unvorhergesehene Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
Höhere Betriebskosten als erwartet
Preissteigerungen am Markt
Zu niedrig kalkulierte monatliche Hausgeldzahlungen
Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet bei einer negativen Abrechnungsspitze einen Nachzahlungsanspruch der Eigentümergemeinschaft gegen den einzelnen Wohnungseigentümer. Diese Nachzahlung wird am Tag der Beschlussfassung fällig, sofern kein anderer Fälligkeitstag beschlossen wird.
Praktische Beispiele zur Veranschaulichung
Beispiel für eine positive Abrechnungsspitze: Ein Eigentümer zahlt monatlich 300 Euro Hausgeld, was einer Jahressumme von 3.600 Euro entspricht. Die tatsächlichen anteiligen Kosten für diesen Eigentümer betragen jedoch nur 3.000 Euro. Daraus ergibt sich eine positive Abrechnungsspitze (Guthaben) von 600 Euro, die der Eigentümer zurückerhalten kann.
Beispiel für eine negative Abrechnungsspitze: Ein Eigentümer zahlt ebenfalls monatlich 300 Euro Hausgeld, also 3.600 Euro im Jahr. Die tatsächlichen Kosten belaufen sich jedoch auf 4.000 Euro. Folglich entsteht eine negative Abrechnungsspitze von 400 Euro, die der Eigentümer nachzahlen muss.
Beispiel mit konkreten Zahlen: Angenommen, die anteilige Abrechnungssumme beträgt laut Einzelabrechnung für einen bestimmten Wohnungseigentümer im Wirtschaftsjahr 7.000 Euro, sein Hausgeldsoll jedoch nur 6.000 Euro (500 Euro × 12 Monate). Es ergibt sich eine negative Abrechnungsspitze von 1.000 Euro als Nachzahlungsbetrag.
Diese Beispiele verdeutlichen, dass die Abrechnungsspitze direkte finanzielle Auswirkungen für Wohnungseigentümer hat. Daher ist es wichtig, den Wirtschaftsplan realistisch zu kalkulieren. Die Höhe der Abrechnungsspitze kann durchaus als Indiz für die Qualität der wirtschaftlichen Planung einer WEG betrachtet werden.
Zudem sollten Eigentümer berücksichtigen, dass bei einem Eigentümerwechsel während des laufenden Wirtschaftsjahres besondere Regelungen bezüglich der Abrechnungsspitze gelten können, worauf wir in einem späteren Abschnitt noch genauer eingehen werden.
Berechnung der Abrechnungsspitze in der Praxis
Nach der theoretischen Betrachtung der Abrechnungsspitze widmen wir uns nun der praktischen Berechnung dieses wichtigen Elements der Hausgeldabrechnung. Die korrekte Ermittlung der Abrechnungsspitze ist für jeden Wohnungseigentümer von finanzieller Bedeutung und verdient daher besondere Aufmerksamkeit.
Formel und Komponenten
Die Grundformel zur Berechnung der Abrechnungsspitze ist im Wesentlichen eine einfache Differenzrechnung. Sie ergibt sich aus:
Abrechnungsspitze = Hausgeldsoll (laut Wirtschaftsplan) - tatsächliche Kosten (Abrechnungssumme)
Für diese Berechnung sind zunächst zwei Hauptkomponenten erforderlich:
Das Hausgeldsoll: Die Summe aller im Wirtschaftsplan veranschlagten und durch monatliche Vorauszahlungen zu deckenden Kosten und Lasten. Dies basiert auf der Prognose der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Wirtschaftsjahr.
Die Abrechnungssumme: Dies umfasst alle tatsächlich angefallenen Kosten für das Wirtschaftsjahr, die in der Jahresabrechnung ausgewiesen werden.
Zu den relevanten Kostenarten, die in die Berechnung einfließen, gehören:
Betriebskosten (z.B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen)
Verwaltungskosten
Instandhaltungsrücklagen (sofern vorgesehen)
Darüber hinaus ist es wichtig zu verstehen, dass der Wirtschaftsplan lediglich eine Schätzung darstellt. Eine exakte Deckung der Einnahmen und Ausgaben ist in der Praxis nahezu unmöglich zu erreichen.
Schritt-für-Schritt Anleitung mit Beispiel
Folgende Schritte führen zur korrekten Berechnung der Abrechnungsspitze:
Schritt 1: Ermittlung des Hausgelds laut Wirtschaftsplan Nehmen wir an, der Wirtschaftsplan sieht ein monatliches Hausgeld von 250 Euro vor. Für das gesamte Jahr ergibt sich somit ein Hausgeldsoll von 3.000 Euro (250 Euro × 12 Monate).
Schritt 2: Zusammenstellen aller tatsächlichen Kosten Am Ende des Wirtschaftsjahres werden alle tatsächlich entstandenen Kosten für das Gemeinschaftseigentum zusammengerechnet. In unserem Beispiel belaufen sich diese auf 3.500 Euro.
Schritt 3: Berechnung der Differenz Die Abrechnungsspitze berechnet sich nun aus der Differenz: Hausgeldsoll (3.000 Euro) - tatsächliche Kosten (3.500 Euro) = -500 Euro
Da die Differenz negativ ist, handelt es sich um eine negative Abrechnungsspitze. Der Eigentümer muss folglich 500 Euro nachzahlen.
Ein weiteres Beispiel zur Veranschaulichung:
Angenommen, jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt 450 Euro Hausgeld im Monat. Auf 12 Monate gerechnet summiert sich dies auf 5.400 Euro. Stellt sich im Zuge der Jahresrechnung jedoch heraus, dass die Kosten pro Eigentümer höher lagen, beispielsweise bei 6.000 Euro, entsteht eine negative Abrechnungsspitze von 600 Euro. Jeder Eigentümer muss entsprechend nachzahlen.
Im umgekehrten Fall – wenn die tatsächlichen Kosten unter dem Hausgeldsoll liegen – entsteht eine positive Abrechnungsspitze (ein Guthaben). Bei monatlichen Zahlungen von 300 Euro (jährlich 3.600 Euro) und tatsächlichen Kosten von nur 3.300 Euro ergibt sich ein Guthaben von 300 Euro.
Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben, wie die Darstellung der Abrechnungsspitze auszusehen hat. Der Hausverwalter sollte allerdings eine übersichtliche Auflistung der Kosten und Zahlungen erstellen, damit die Eigentümer die Berechnung nachvollziehen können.
Wichtig zu wissen: Mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wird die Abrechnungsspitze unmittelbar fällig. In der Praxis enthält die Einzelabrechnung gewöhnlich eine Frist, innerhalb derer die Differenz zu zahlen ist. Bei Nichtzahlung können Verzugszinsen anfallen.
Bei einem nicht unerheblichen Nachzahlungsbetrag ist es in manchen Fällen möglich, zur Begleichung der Abrechnungsspitze eine Ratenzahlung zu vereinbaren.
Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel: Wer zahlt die Abrechnungsspitze?
Der Eigentümerwechsel in einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirft oft komplexe Fragen auf, besonders wenn es um die finanzielle Verantwortung für die Abrechnungsspitze geht. Während die monatlichen Hausgeldzahlungen meist klar zugeordnet werden können, sorgt die jährliche Abrechnung häufig für Unklarheiten zwischen Käufer und Verkäufer.
Stichtag für die Verantwortlichkeit
Entscheidend für die Zahlungspflicht der Abrechnungsspitze ist der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haftet derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch eingetragen ist. Dieses Prinzip wurde vom BGH in seinem Urteil vom 2.12.2011 (Az.: V ZR 113/11) eindeutig festgelegt.
Konkret bedeutet dies: Wird die Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr erst beschlossen, nachdem der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, muss dieser für die Abrechnungsspitze aufkommen – unabhängig davon, ob er während des abgerechneten Zeitraums überhaupt Eigentümer war.
Früher war eine zeitanteilige Abrechnung üblich, dies bedeutete jedoch deutlich mehr Verwaltungsaufwand und wurde daher aufgegeben. Stattdessen gilt nun der Grundsatz: Entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch zum Zeitpunkt der Beschlussfassung.
Vertragliche Regelungen zwischen Käufer und Verkäufer
Um Härten zu vermeiden, enthalten die meisten notariellen Kaufverträge heute Standardklauseln zum internen Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer. Diese Vereinbarungen regeln, wie eine später festgestellte Abrechnungsspitze zwischen den Parteien aufgeteilt wird.
Allerdings gilt: Solche vertraglichen Regelungen wirken nur im Innenverhältnis. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt dennoch ausschließlich der zum Beschlusszeitpunkt eingetragene Eigentümer zahlungspflichtig.
Viele Verwalter weisen neu eintretende Eigentümer daher in einem Begrüßungsschreiben auf diese Rechtslage hin, damit keine falschen Erwartungen entstehen. Der wirtschaftliche Übergang, der im Kaufvertrag vereinbart wurde, ist für den Hausverwalter nicht bindend.
Typische Streitfälle und deren Lösung
Ein häufiger Streitfall entsteht, wenn der Verkäufer seine Hausgeldzahlungen nicht vollständig geleistet hat. Hier gilt eine wichtige Einschränkung: Der neue Eigentümer haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers, sondern nur für die Abrechnungsspitze.
Bei einer positiven Abrechnungsspitze (Guthaben) kann dieses zudem nur dann an den neuen Eigentümer ausgezahlt werden, wenn der Verkäufer seine Vorauszahlungen gemäß Wirtschaftsplan vollständig geleistet hat. Folgende Konstellationen sind typisch:
Hat der Käufer alle Zahlungen gemäß Wirtschaftsplan geleistet, der Verkäufer jedoch nicht, haftet der Käufer für die Abrechnungsspitze und der Verkäufer für die ausgebliebenen Hausgeldzahlungen.
Bei säumigen Zahlungen beider Parteien haftet der Käufer für das Abrechnungsergebnis sowie für noch offene eigene Vorauszahlungen, während der Verkäufer seine Rückstände begleichen muss.
Zur Vermeidung von Streitigkeiten empfiehlt sich daher, im Kaufvertrag klare Vereinbarungen zu treffen und bereits vor dem Kauf zu klären, ob Hausgeldrückstände bestehen. Zusätzlich sollte bei der Hausverwaltung der genaue Zeitpunkt der Grundbucheintragung mitgeteilt werden, damit Einladungen zur Eigentümerversammlung und Abrechnungen korrekt zugestellt werden können.
Die Abrechnungsspitze in der Steuererklärung richtig angeben
Für Wohnungseigentümer bietet die Hausgeldabrechnung nicht nur Transparenz über die Kosten des Gemeinschaftseigentums, sondern eröffnet zusätzlich wichtige steuerliche Vorteile. Allerdings tauchen immer wieder Fragen auf, wie die Abrechnungsspitze steuerlich korrekt zu behandeln ist.
Steuerliche Behandlung von positiven Abrechnungsspitzen
Bei einer positiven Abrechnungsspitze haben Sie als Eigentümer mehr Hausgeld bezahlt, als tatsächlich Kosten angefallen sind. Dieses Guthaben selbst ist steuerlich nicht relevant. Dennoch können bestimmte Positionen aus der Hausgeldabrechnung steuerlich geltend gemacht werden. Hierzu zählen besonders haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen gemäß § 35a EStG.
Wichtig zu wissen: Auch wenn Sie ein Guthaben erhalten, können Sie die in der Abrechnung enthaltenen absetzbaren Kosten steuerlich nutzen - unabhängig davon, ob diese höher oder niedriger als Ihre Vorauszahlungen waren.
Steuerliche Behandlung von negativen Abrechnungsspitzen
Bei einer negativen Abrechnungsspitze müssen Sie als Eigentümer nachzahlen. Für die steuerliche Absetzbarkeit ist jedoch nicht die Nachzahlung selbst, sondern die Art der Kosten entscheidend. Bei der Steuererklärung können Sie folgende Positionen berücksichtigen:
20% der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen (z.B. Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeister) bis maximal 4.000 Euro pro Jahr
20% der Kosten für Handwerkerleistungen für Modernisierungen, Reparaturen und Wartungen bis maximal 1.200 Euro pro Jahr
Voraussetzung für die steuerliche Absetzbarkeit ist, dass Sie die Wohnung selbst bewohnen und nicht vermieten. Bei Vermietung trägt letztendlich der Mieter die Kosten und kann diese in seiner eigenen Steuererklärung geltend machen.
Welches Jahr ist für die Steuererklärung relevant?
Das Bundesministerium für Finanzen (BMF) hat hierzu einen praxisorientierten Ansatz entwickelt. Folglich haben Sie zwei Möglichkeiten:
Regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie Treppenhausreinigung) können im Jahr der Vorauszahlung berücksichtigt werden.
Einmalige Aufwendungen (wie Handwerkerrechnungen) werden erst im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung steuerlich wirksam.
Darüber hinaus ist es ebenso zulässig, sämtliche Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Jahresabrechnung genehmigt wurde. Dies verschafft mehr Flexibilität, wenn die Abrechnung erst nach der Abgabefrist der Steuererklärung erstellt wird.
Notwendige Unterlagen für das Finanzamt
Seit Einführung der Belegvorhaltepflicht müssen Sie Belege nicht mehr automatisch mit der Steuererklärung einreichen. Stattdessen genügt es, wenn Sie die Unterlagen für eventuelle Rückfragen aufbewahren. Das Finanzamt fordert diese bei Bedarf an.
Bei bedeutenden Sachverhalten – wie einer erstmaligen Vermietung oder neuen Abschreibungsreihen – empfiehlt es sich jedoch, bereits mit der Einkommensteuererklärung ergänzende Erläuterungen oder Belege einzureichen.
Beachten Sie: Eine Verweigerung der Belegvorlage mit Hinweis auf Datenschutzbedenken (DSGVO) ist nicht möglich. Die Verarbeitung personenbezogener Daten durch das Finanzamt ist für die Erfüllung hoheitlicher Aufgaben gemäß § 29b AO zulässig.
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Fazit
Zusammenfassend zeigt sich die Abrechnungsspitze als wesentliches Element der Hausgeldabrechnung, das jeder Wohnungseigentümer verstehen sollte. Grundsätzlich spiegelt sie die Differenz zwischen geplanten und tatsächlichen Kosten wider, wobei sowohl positive als auch negative Abrechnungsspitzen entstehen können.
Schließlich hängt die korrekte Handhabung der Abrechnungsspitze von mehreren Faktoren ab. Besonders wichtig sind die sorgfältige Berechnung, die Berücksichtigung bei Eigentümerwechseln und die steuerliche Behandlung. Eine realistische Planung des Wirtschaftsplans hilft dabei, große Abweichungen zu vermeiden.
Letztendlich dient die Abrechnungsspitze als wichtiges Kontrollinstrument für die Wirtschaftlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit diesem Wissen können Sie Ihre Hausgeldabrechnung besser verstehen und entsprechende finanzielle Vorsorge treffen.
Die regelmäßige Überprüfung der monatlichen Vorauszahlungen ermöglicht es, unnötig hohe Nachzahlungen oder Guthaben zu vermeiden.
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