Energieausweis Haus 2025: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro droht Hausbesitzern, die keinen gültigen Energieausweis für ihr Haus vorweisen können. Tatsächlich ist der Energieausweis längst nicht mehr nur ein optionales Dokument, sondern seit 2009 für fast jedes Gebäude gesetzlich vorgeschrieben.

Insbesondere bei Verkauf, Neuvermietung oder Sanierung ist die Energieausweis-Pflicht unumgänglich. Der Ausweis informiert dabei nicht nur über die energetischen Kennwerte, sondern auch über die Treibhausgasemissionen eines Gebäudes. Mit einer Gültigkeit von zehn Jahren und Kosten zwischen 100 und 500 Euro ist er ein wichtiges Instrument für Eigentümer und Interessenten.

In diesem Ratgeber erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Energieausweis: von der Beantragung über die verschiedenen Arten bis hin zu den aktuellen Anforderungen für 2025. Wir zeigen Ihnen, welche Unterlagen Sie benötigen und wie Sie kostspielige Fehler vermeiden.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Die gesetzliche Grundlage für den Energieausweis bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Seit November 2020 gelten damit neue Regelungen, die für nahezu alle Gebäude in Deutschland relevant sind.

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Verkauf, Vermietung und Sanierung im Überblick

Grundsätzlich benötigen Sie einen Energieausweis in folgenden Fällen:

• Bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben. Dies gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen.

• Bei Neubauten ist der Energieausweis sofort nach Fertigstellung des Gebäudes Pflicht. Der Bauherr muss sicherstellen, dass er vom Planer oder Architekten einen entsprechenden Ausweis erhält.

• Bei umfassenden Sanierungen, bei denen eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird (beispielsweise für ein KfW-Effizienzhaus).

  
  

Besonders wichtig: Der Energieausweis muss Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Diese Pflicht gilt ausdrücklich auch für Immobilienmakler. Werden die Energiekennwerte in Immobilienanzeigen nicht angegeben, drohen Bußgelder von bis zu 15.000 Euro.

Allerdings müssen Sie als Eigentümer nur bei einem Nutzerwechsel einen Energieausweis vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, benötigen Sie keinen Ausweis. Folglich haben Mieter in bestehenden Mietverhältnissen keinen Anspruch darauf, den Energieausweis zu sehen.

Ausnahmen laut Gebäudeenergiegesetz

Das GEG sieht einige Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht vor:

• Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche

• Baudenkmäler

• Unbeheizte oder ungekühlte Gebäude oder Räume (z.B. Tiefgaragenplätze, Lagerräume)

• Wohngebäude, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind (typische Ferienhäuser)

• Kirchen und Gebäude für religiöse Zwecke

• Traglufthallen, Zelte und provisorische Gebäude mit geplanter Nutzungsdauer bis zu zwei Jahren

Darüber hinaus gilt: Bei einzelnen Sanierungsmaßnahmen wie dem Austausch von Fenstern sind Sie nicht verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen. Erst wenn Änderungen an den Außenbauteilen und Berechnungen des Energiebedarfs des gesamten Hauses erfolgen, wird ein neuer (Bedarfs-)Ausweis notwendig.

Was gilt für alte Häuser?

Für ältere Gebäude gelten besondere Regelungen. Seit dem 1. Juli 2008 ist für Wohngebäude, die vor 1966 gebaut wurden, ein Energieausweis zwingend erforderlich. Für jüngere Bauten ab 1966 gilt dies seit dem 1. Juli 2009.

Insbesondere für Häuser mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn solche Gebäude durch Renovierungen den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen – in diesem Fall ist auch ein Verbrauchsausweis ausreichend.

Ein Sonderfall sind gemischt genutzte Gebäude, in denen beispielsweise sowohl Wohnungen als auch Büros untergebracht sind. Hier muss das Gebäude in Zonen unterteilt werden. Die Pflicht für einen Energieausweis besteht dennoch, wenn der Nicht-Wohnanteil bis zu zehn Prozent beträgt.

Wichtig zu wissen: Der Eigentümer trägt die Kosten für den Energieausweis, eine Umlegung auf Mieter ist nicht zulässig. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Hausverwaltung verpflichtet, den Energieausweis zu beantragen, wobei die Kosten von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Welcher Energieausweis ist der richtige?

Bei der Erstellung eines Energieausweises stellt sich zunächst die Frage nach der passenden Variante. Da es zwei unterschiedliche Arten gibt, müssen Hausbesitzer wissen, welche in ihrem speziellen Fall benötigt wird und welche Vorteile die jeweilige Ausweisart bietet.

Unterschied zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis

Der fundamentale Unterschied zwischen beiden Ausweisarten liegt in ihrer Berechnungsmethode:

Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre. Dabei müssen die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen vollständig vorliegen, wobei das Ende des Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen darf. Er spiegelt somit das reale Nutzungsverhalten der Bewohner wider.

Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den theoretischen Energiebedarf anhand der Bausubstanz und Anlagentechnik des Gebäudes. Hier fließen Faktoren wie Wärmedurchgang durch die Gebäudehülle, Energieaufwand für Lüftung und Wärmeerzeugung sowie die Leistung solarer und innerer Wärmequellen ein.

In puncto Kosten ist der Verbrauchsausweis aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung deutlich günstiger. Während er etwa 50 bis 100 Euro kostet, können für einen Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 Euro fällig werden. Allerdings ist der Bedarfsausweis auch objektiver, da er unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ist und somit eine bessere Vergleichbarkeit bietet.

Pflicht bei Altbau oder Neubau

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt. Dies liegt daran, dass noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.

Bei Bestandsimmobilien richtet sich die Wahl nach Alter und Größe des Gebäudes:

• Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde und die nicht nach der ersten Wärmeschutzverordnung modernisiert wurden: nur Bedarfsausweis erlaubt

• Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten, deren Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt wurde oder die entsprechend modernisiert wurden: Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten

• Gebäude mit 5 oder mehr Wohneinheiten: Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisarten

Für Nichtwohngebäude wie Büros, Gewerbe- oder Einkaufszentren wird ein spezieller "Energieausweis für Nichtwohngebäude" erstellt. Dieser unterscheidet sich vom Wohngebäudeausweis dadurch, dass auch die Energiebedarfe für Lüftung, Beleuchtung und gegebenenfalls Klimatisierung des Gebäudes erfasst werden.

Sonderfall: Mischgebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung

Besonders komplex wird es bei gemischt genutzten Gebäuden, in denen sowohl gewohnt als auch gewerblich gearbeitet wird. Gemäß § 106 GEG müssen Gebäudeteile, die sich hinsichtlich der Nutzungsart und gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, getrennt als Nichtwohngebäude behandelt werden.

Im Allgemeinen gilt ein Flächenanteil von weniger als 10% der Gesamtfläche als unerheblich. Das bedeutet:

• Bei einem Wohngebäude mit weniger als 10% gewerblicher Nutzung: ein Energieausweis für Wohngebäude ausreichend

• Bei mehr als 10% gewerblicher Nutzung: zwei separate Energieausweise nötig - einer für den Wohnanteil und einer für den gewerblichen Anteil

Dieser Ermessensspielraum kann sich erhöhen, wenn die Gewerbenutzung "wohnähnlich" ist, beispielsweise bei Büros oder Arztpraxen.

Außerdem wichtig: Benötigen Sie den Energieausweis nur für einen Teil des Gebäudes (etwa für die Vermietung einer Ladenfläche), ist es zulässig, nur den dafür relevanten Ausweis zu bestellen. Beim Verkauf des gesamten Mischgebäudes sind allerdings beide Ausweise erforderlich.

So beantragen Sie einen Energieausweis 2025

Die Beantragung eines Energieausweises mag zunächst kompliziert erscheinen, doch mit den richtigen Unterlagen und einer guten Vorbereitung verläuft der Prozess reibungslos. Für Hauseigentümer ist es wichtig zu wissen, welche Dokumente notwendig sind und wie man am besten vorgeht.

Welche Unterlagen Sie bereithalten müssen

Je nachdem, ob Sie einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis benötigen, müssen unterschiedliche Unterlagen bereitgestellt werden. Für beide Varianten gilt: Je vollständiger Ihre Dokumentation, desto präziser wird der Energieausweis.

Für den Verbrauchsausweis benötigen Sie:

• Informationen zum Energieverbrauch der letzten drei Jahre

• Bauzeichnungen des Gebäudes

• Nachweise zur verbauten Heizung

• Angaben über inspektionspflichtige Klimaanlagen und deren Fälligkeitsdatum

Beim Bedarfsausweis werden zusätzlich folgende Unterlagen erforderlich:

• Detaillierte Bauzeichnungen und technische Dokumentationen

• Nachweise zur gesamten Anlagetechnik

• Maße von Fenstern und Türen

• Nachweise über durchgeführte energetische Sanierungen

• Fachunternehmererklärungen und Rechnungen zu Modernisierungen

Wichtig zu wissen: Für die Erstellung eines Energieausweises ist eine Begehung oder Besichtigung des Gebäudes nicht zwingend erforderlich. Allerdings müssen dem Energieberater aussagekräftige Fotos zur Verfügung gestellt werden, falls kein Vor-Ort-Termin stattfindet.

Online oder vor Ort: Was ist besser?

Grundsätzlich haben Sie zwei Möglichkeiten, einen Energieausweis zu beantragen: online oder mit einer persönlichen Begehung durch einen Experten.

Der Online-Antrag bietet mehrere Vorteile:

• Deutlich niedrigere Kosten (Verbrauchsausweis bereits ab 50-100 Euro)

• Schnellere Bearbeitung, teilweise innerhalb von 24-48 Stunden

• Bequeme Beantragung von zuhause aus

Allerdings warnt die Verbraucherzentrale vor allzu günstigen Angeboten unter 100 Euro, da diese oft mit fehlerhaften Ausweisen einhergehen können.

Die Beantragung mit Vor-Ort-Termin empfiehlt sich besonders in folgenden Fällen:

• Bei geplanten Modernisierungen oder Sanierungen

• Bei komplexen Gebäudestrukturen

• Wenn eine fundierte Energieberatung gewünscht ist

Ein wichtiger Hinweis: Nur Personen mit entsprechender Qualifikation dürfen Energieausweise ausstellen. Dazu zählen Bauingenieure, Architekten oder speziell ausgebildete Energieberater. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, auf Experten aus der "Energieeffizienz-Experten-Liste für Förderprogramme des Bundes" zurückzugreifen, deren Qualifikation regelmäßig geprüft wird.

Wie lange dauert die Erstellung?

Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Art des Ausweises sowie dem gewählten Antragsprozess ab.

Bei der Online-Beantragung ist die Zeitspanne oft überraschend kurz:

• Verbrauchsausweise werden teilweise innerhalb von 24 Stunden ausgestellt

• Das Ausfüllen des Online-Formulars dauert für einen Verbrauchsausweis etwa 20 Minuten

• Bei Bedarfsausweisen kann das Ausfüllen des Formulars bereits 45 Minuten oder länger in Anspruch nehmen

Im Gegensatz dazu dauert die Erstellung mit Vor-Ort-Termin in der Regel länger:

• Die Datenerhebung vor Ort nimmt etwa 30-45 Minuten in Anspruch

• Die anschließende Bearbeitung und Ausstellung erfolgt üblicherweise innerhalb von 3-5 Arbeitstagen

• Manche Anbieter benötigen jedoch deutlich länger, teilweise 3-5 Wochen

Darüber hinaus spielt die Komplexität des Gebäudes eine entscheidende Rolle. Bei Nichtwohngebäuden oder gemischt genutzten Immobilien kann die Bearbeitungszeit erheblich variieren - von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen.

Falls Sie den Energieausweis für einen bestimmten Termin benötigen, beispielsweise für einen anstehenden Notartermin beim Hausverkauf, sollten Sie rechtzeitig mit der Beantragung beginnen. Die Online-Variante bietet hier oft die schnellste Lösung.

Nach der Fertigstellung erhält der Energieausweis übrigens eine eindeutige Registriernummer vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt), wodurch seine Rechtssicherheit gewährleistet wird.

Kosten und Gültigkeit im Überblick

Entscheidend für viele Hausbesitzer sind die finanziellen Aspekte beim Energieausweis. Wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen, wie lange das Dokument gültig ist und wer letztendlich dafür aufkommen muss – all dies sind wichtige Fragen im Zusammenhang mit dem energieausweis haus.

Was kostet ein Energieausweis wirklich?

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art des Ausweises und der Größe des Gebäudes erheblich:

• Verbrauchsausweis: Dieser ist deutlich günstiger und kostet für ein Einfamilienhaus zwischen 50 und 100 Euro. Bei Online-Bestellungen liegen die Preise oft im unteren Bereich dieser Spanne. Für Mehrfamilienhäuser mit mehr als sechs Wohneinheiten betragen die Kosten etwa 250 Euro.

• Bedarfsausweis: Da hier eine detaillierte Analyse der Bausubstanz notwendig ist, fallen höhere Kosten an. Mit 300 bis 500 Euro für eine Vor-Ort-Begehung müssen Eigentümer rechnen. Bei komplexeren Gebäuden können die Kosten sogar bis zu 1.000 Euro steigen.

  
  

Einige Online-Anbieter werben mit besonders günstigen Preisen ab 25 Euro. Allerdings ist bei solchen Schnäppchen Vorsicht geboten, da die Datenerhebung hier oft weniger gründlich erfolgt.

Wie lange ist er gültig?

Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum genau 10 Jahre gültig. Nach Ablauf dieses Zeitraums muss zwingend ein neuer Ausweis erstellt werden – eine Verlängerung ist nicht möglich.

Die Gültigkeit endet vorzeitig, wenn umfassende bauliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen werden, die den Energiebedarf oder -verbrauch erheblich beeinflussen. Hierbei ist zu beachten: Nicht jede Renovierungsmaßnahme erfordert einen neuen Energieausweis. Einzelne Sanierungsschritte wie der Austausch von Fenstern machen keinen neuen Ausweis erforderlich.

Besitzer von Energieausweisen aus den Jahren 2008/2009 sollten überprüfen, ob ihr Dokument noch gültig ist, da die ersten ausgestellten Ausweise bereits abgelaufen sein können.

Wer trägt die Kosten – Eigentümer oder Mieter?

In dieser Frage ist die Gesetzeslage eindeutig: Die Kosten für den Energieausweis trägt immer der Eigentümer. Eine Umlage auf Mieter ist nicht zulässig, selbst wenn der Ausweis für die Vermietung benötigt wird. Dies gilt als gesetzlich geregelte Schutzmaßnahme für Mieter vor zusätzlichen Belastungen.

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften haben die einzelnen Eigentümer bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch darauf, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. In diesem Fall werden die Kosten von der gesamten Eigentumsgemeinschaft getragen. Die Verteilung erfolgt entsprechend der Eigentumsanteile, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden.

Wichtig zu wissen: Wer gegen die Pflicht verstößt, einen gültigen Energieausweis vorzulegen, dem droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Daher sollten Eigentümer rechtzeitig vor Ablauf der Gültigkeit einen neuen Ausweis beantragen.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Trotz klarer Vorschriften unterlaufen Hausbesitzern beim Umgang mit dem Energieausweis immer wieder Fehler, die teuer werden können. Die Kenntnis typischer Stolperfallen hilft, Bußgelder zu vermeiden und rechtliche Konsequenzen abzuwenden.

Unvollständige Angaben in Immobilienanzeigen

In Immobilienanzeigen müssen bestimmte Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten sein. Dazu gehören laut § 87 GEG die Art des Energieausweises, der Wert des Energiebedarfs bzw. -verbrauchs, die Energieträger, das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. Das Weglassen dieser Informationen ist eine Ordnungswidrigkeit. Besonders bei Online-Portalen kontrollieren Behörden verstärkt die korrekte Umsetzung.

Fehlerhafte Angaben können nicht nur zu Bußgeldern führen, sondern auch wettbewerbsrechtliche Konsequenzen haben. Die Deutsche Umwelthilfe mahnt regelmäßig Verstöße kostenpflichtig ab, was zusätzliche Kosten verursacht.

Falsche Ausweisart gewählt

Ein häufiger Fehler ist die Wahl des falschen Ausweistyps. Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Einheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht. Für Neubauten darf kein Verbrauchsausweis ausgestellt werden.

Darüber hinaus passiert es oft, dass Ausweise für einzelne Nutzungseinheiten anstatt für das gesamte Gebäude ausgestellt werden – ein Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben. Achten Sie deshalb darauf, dass Ihr Ausweis für die korrekte Einheit ausgestellt wird.

Nicht rechtzeitig vorgelegt – Bußgeld droht

Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung einer Immobilie unaufgefordert vorgelegt werden. Nach Vertragsabschluss ist das Original oder eine Kopie zu übergeben. Wer diese Pflicht versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Besonders teuer wird es bei Vorsatz oder Fahrlässigkeit: Eigentümer, Bauherren oder Immobilienmakler können bei schwerwiegenden Verstößen mit bis zu 15.000 Euro Bußgeld belangt werden. Bei falschen oder fehlenden Daten für den Energieausweis droht Ausstellern ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Vermeiden Sie diese Fehler durch sorgfältige Dokumentation aller relevanten Informationen und strikte Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften. Im Zweifelsfall lohnt sich die Beratung durch einen qualifizierten Energieberater.

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Fazit

Der Energieausweis entwickelt sich zunehmend zum zentralen Dokument für Immobilienbesitzer. Fehlende oder falsche Ausweise können empfindliche Bußgelder nach sich ziehen, während korrekt erstellte Energieausweise wichtige Orientierung für energetische Sanierungen bieten.

Besonders wichtig: Die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis muss sorgfältig abgewogen werden. Während der Verbrauchsausweis mit 50 bis 100 Euro günstiger ist, liefert der Bedarfsausweis für 300 bis 500 Euro genauere Ergebnisse. Nach zehn Jahren Gültigkeit wird allerdings ein neuer Ausweis fällig.

Hausbesitzer sollten deshalb rechtzeitig handeln und sich frühzeitig um einen neuen Energieausweis kümmern. Die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen sowie die Auswahl eines qualifizierten Energieberaters benötigen Zeit. Gründliche Vorbereitung zahlt sich aus - sie vermeidet teure Fehler und gewährleistet rechtssichere Dokumente.