Pflichtversicherungen für WEGs: Welche Versicherungen sind vorgeschrieben?

Schäden am Gemeinschaftseigentum können schnell Kosten im vier- bis fünfstelligen Bereich verursachen. Tatsächlich ist eine Pflichtversicherung fürs Haus deshalb nicht nur sinnvoll, sondern gesetzlich vorgeschrieben.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt in § 19 Abs. 2 Nr. 3 eindeutig vor, dass Eigentümergemeinschaften über eine Gebäudeversicherung als Pflichtversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht Pflichtversicherung verfügen müssen. Darüber hinaus sollte die Versicherungssumme für die Haftpflichtversicherung mindestens drei bis fünf Millionen Euro betragen, da besonders Personenschäden zu hohen Kosten führen können.

In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, welche Pflichtversicherungen für Ihre WEG unverzichtbar sind, wie Sie den richtigen Versicherungsschutz wählen und was Sie bei Schadensfällen beachten müssen.

Gesetzliche Grundlagen für Pflichtversicherungen in WEGs

Die gesetzliche Verpflichtung zum Abschluss bestimmter Versicherungen für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist klar definiert. Anders als bei privaten Immobilienbesitzern müssen WEGs bestimmte Versicherungen zwingend abschließen - unabhängig von der persönlichen Einschätzung der Eigentümergemeinschaft.

Zum Angebot

Forder Sie jetzt Ihr individuelles Angebot für die professionelle Verwaltung Ihrer WEG an.

§ 19 WEG: Was das Gesetz vorschreibt

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in § 19 Abs. 2 Nr. 3 eindeutig, welche Versicherungen für WEGs Pflicht sind. Demnach gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung "die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht".

Diese Regelung ist keine Kann-Bestimmung, sondern eine verbindliche Vorgabe.

Der Gesetzgeber hat damit zwei Pflichtversicherungen für WEGs festgelegt:

1. Eine Gebäudeversicherung zum Neuwert für das gemeinschaftliche Eigentum

2. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zum Schutz der Eigentümergemeinschaft

   
   

Aufgrund der eindeutigen Formulierung im WEG haben Wohnungseigentümer keinen Ermessensspielraum, ob sie diese Versicherungen abschließen möchten - sie müssen diese Versicherungen haben. Darüber hinaus ist wichtig zu verstehen, dass die Versicherungen angemessen sein müssen. Das bedeutet, dass die Deckungssummen ausreichend hoch angesetzt werden müssen, um im Schadensfall tatsächlich einen umfassenden Schutz zu bieten.

Rechtliche Konsequenzen bei fehlenden Pflichtversicherungen

Falls eine WEG keine oder unzureichende Pflichtversicherungen abschließt, kann dies erhebliche rechtliche und finanzielle Folgen haben. Zunächst verstößt die Gemeinschaft gegen gesetzliche Vorgaben, was bereits für sich genommen problematisch ist.

Im Schadensfall kann es besonders gravierend werden: Ohne ausreichende Versicherung müssen die Eigentümer selbst für Schäden am Gemeinschaftseigentum aufkommen. Bei größeren Schäden durch Feuer, Wasser oder Sturm können die Kosten schnell in die Hunderttausende gehen. Demzufolge müssten dann Sonderumlagen erhoben werden, die einzelne Eigentümer finanziell überfordern könnten.

Bei der Haftpflichtversicherung wird es noch kritischer. Fehlt dieser Schutz, haften die Eigentümer mit ihrem Privatvermögen für Schäden, die Dritten durch das Gemeinschaftseigentum entstehen. Gerade bei Personenschäden können Schadensersatzforderungen existenzbedrohende Ausmaße annehmen.

Allerdings gibt es bei Pflichtversicherungen auch einen wichtigen rechtlichen Vorteil: Versicherer sind zum Vertragsabschluss verpflichtet. Das bedeutet, dass Versicherungsunternehmen einer WEG den Abschluss einer gesetzlich vorgeschriebenen Versicherung grundsätzlich nicht verweigern dürfen.

Rolle des Verwalters bei der Versicherungspflicht

Der WEG-Verwalter trägt eine besondere Verantwortung für den korrekten Versicherungsschutz der Gemeinschaft. Zu seinen Hauptaufgaben gehört es, bei Übernahme einer Verwaltung zu prüfen, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Versicherungen in ausreichendem Umfang bestehen.

Wichtig zu wissen: Der Verwalter haftet persönlich, wenn er seine Pflichten bezüglich des Versicherungsschutzes verletzt. Nach § 27 WEG ist er "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen". Dies schließt eindeutig den angemessenen Versicherungsschutz ein.

Aufgrund dieser Verantwortung sind Verwalter seit 2018 sogar gesetzlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung (Vermögensschadenhaftpflichtversicherung) mit einer Mindestversicherungssumme von 500.000 Euro pro Schadensfall abzuschließen. Diese Pflichtversicherung schützt die WEG, falls der Verwalter fahrlässig handelt, beispielsweise indem er keinen ausreichenden Versicherungsschutz für die Gemeinschaft organisiert.

Im Fall einer verwalterlosen WEG geht die Verantwortung für den Abschluss der Pflichtversicherungen vollständig auf die Eigentümergemeinschaft über. Die Eigentümer müssen dann selbst aktiv werden und dafür sorgen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Versicherungen bestehen und angemessen sind.

Die Entscheidung über konkrete Versicherungsverträge, deren Umfang und eventuelle Selbstbehalte wird üblicherweise in der Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss getroffen. Ohne einen solchen Beschluss kann der Verwalter in der Regel keine Versicherungsverträge eigenmächtig abschließen oder kündigen.

Gebäudeversicherung als Pflichtversicherung

Die Gebäudeversicherung bildet das Herzstück des Versicherungsschutzes für Wohnungseigentümergemeinschaften. Nachdem wir die gesetzlichen Grundlagen kennengelernt haben, schauen wir uns nun an, was diese Pflichtversicherung konkret abdeckt und wie sie dimensioniert werden sollte.

Umfang und Leistungen der Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung für WEGs schützt primär das Gemeinschaftseigentum vor finanziellen Schäden. Allerdings geht ihr Schutzumfang häufig darüber hinaus. Je nach Versicherungsvertrag können auch Teile des Sondereigentums mitversichert sein:

• Anschließende Terrassen und Balkone

• Privat genutzte Garagen oder Carports in Gebäudenähe

• Einbauküchen und Einbaumöbel

• Auf dem Gebäude befestigte oder in den Baukörper integrierte Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen

  
  

Wichtig zu verstehen: Rechtlich betrachtet handelt es sich bei der Gebäudeversicherung einer WEG um eine "Versicherung auf fremde Rechnung". Das bedeutet, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Versicherungsnehmerin und Vertragspartnerin des Versicherers, die versicherten Objekte gehören jedoch den einzelnen Wohnungseigentümern.

Darüber hinaus deckt eine vollständige Gebäudeversicherung verschiedene Nebenkosten ab, die im Schadensfall entstehen können. Hierzu zählen typischerweise Aufräum- und Abbrucharbeiten, Verkehrssicherungsmaßnahmen, Kosten einer vorübergehenden Hotelunterbringung sowie mögliche Mietausfälle.

Versicherte Schäden: Feuer, Wasser, Sturm und Hagel

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt zunächst nur eine Feuerversicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert vor. Da eine reine Feuerversicherung jedoch bei weitem nicht alle Risiken abdeckt, empfehlen wir den Abschluss einer kombinierten Wohngebäudeversicherung, die folgende Standardgefahren einschließt:

1. Feuer: Schutz bei Brand, Blitzschlag, Explosion, Implosion sowie Überspannung. Zusätzlich werden Schäden durch Löschwasser und Ruß abgedeckt.

2. Leitungswasser: Versichert sind Schäden durch wasserführende Leitungen sowie die dazugehörigen Anlagen. Die Folgeschäden eines Rohrbruches können erheblich sein und bis zur Unbewohnbarkeit führen.

3. Sturm und Hagel: Versicherungsschutz besteht bei Sturmschäden ab Windstärke 8. Hagelschäden sind unabhängig von der Windstärke versichert.

   
   

Beachtenswert ist, dass die Gebäudeversicherung nicht greift, wenn Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Dies gilt jedoch nur für den verursachenden Eigentümer – andere Miteigentümer behalten ihren Anspruch auf Schadenersatz.

Angemessene Versicherungssumme bestimmen

Die Pflichtversicherung fürs Haus muss zum Neuwert erfolgen – das ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Neuwert bezeichnet die Summe, die notwendig wäre, um das Gebäude in gleicher Art und Wertigkeit neu zu errichten. Diese Versicherungssumme muss so bemessen sein, dass sie den kompletten Wiederaufbau inklusive aller Material- und Lohnkosten sowie die Konstruktions- und Planungskosten abdeckt.

Zur Berechnung der angemessenen Versicherungssumme werden detaillierte Angaben zur Bauart, Größe, Ausstattung und Lage des Hauses benötigt. Versicherungsunternehmen ermitteln oft den sogenannten "Wert 1914" als Grundlage, der mit dem aktuellen Baupreisindex multipliziert wird. Diese Methode bietet einen wichtigen Vorteil: Eine Unterversicherung kann nicht auftreten, da die Versicherungssumme automatisch an Preissteigerungen angepasst wird.

Bei der Wertermittlung spielen zudem werterhöhende Faktoren eine wichtige Rolle, beispielsweise hochwertige Sanitärinstallationen, besondere Heizungs- und Klimaanlagen, Einbauschränke oder Edelholzverkleidungen. Außerdem müssen Eigentümergemeinschaften bei besonderen Dachkonstruktionen wie Naturschiefer-, Kupfer- oder Reetdächern dies speziell angeben, da hier besondere Sicherheitsvorkehrungen erforderlich sind.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht als zweite Pflichtversicherung

Neben der Gebäudeversicherung stellt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung die zweite gesetzlich vorgeschriebene Pflichtversicherung für Wohnungseigentümergemeinschaften dar. Diese Versicherung bietet einen unverzichtbaren Schutz, wenn Dritte durch das Gemeinschaftseigentum zu Schaden kommen.

Schutz vor Ansprüchen Dritter

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung schützt die Eigentümergemeinschaft vor finanziellen Folgen, die aus der Verantwortung als Eigentümer entstehen. Als Besitzer einer Immobilie tragen Sie die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Diese gesetzliche Bestimmung verpflichtet Sie, dafür zu sorgen, dass niemand auf Ihrem Grundstück oder im Gebäude zu Schaden kommt.

Besonders wichtig: Die Beweislast liegt bei den Eigentümern. Das bedeutet, dass die WEG im Schadensfall nachweisen muss, dass sie alle notwendigen Sorgfaltspflichten erfüllt hat.

Ohne entsprechenden Versicherungsschutz müssten Eigentümer mit ihrem Privatvermögen für Schäden haften, was schnell existenzbedrohend werden kann.

Die Versicherung übernimmt dabei zwei wichtige Funktionen: Einerseits prüft sie die Berechtigung von Ansprüchen und wehrt unbegründete Forderungen ab. Andererseits übernimmt sie die Kosten für berechtigte Ansprüche. Diese doppelte Schutzfunktion macht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zu einer unerlässlichen Pflichtversicherung für jede WEG.

Typische Schadensfälle in der Praxis

In der Praxis kommt es immer wieder zu Schadensfällen, bei denen die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung einspringen muss. Folgende Szenarien sind besonders häufig:

• Ein Besucher stürzt auf einer vereisten Treppe, weil diese nicht rechtzeitig geräumt wurde, und verletzt sich

• Ein Dachziegel löst sich bei einem Sturm und beschädigt darunter parkende Fahrzeuge

• Ein Passant rutscht auf nicht gestreuten Gehwegen vor dem Haus aus und bricht sich ein Bein

• Durch einen defekten Lichtschalter im Treppenhaus erleidet ein Mieter einen Stromschlag

• Ein alter, morscher Baum auf dem Grundstück fällt bei Sturm auf ein Nachbarhaus

  
  

Außerdem sind Schäden durch Abwässer, bauliche Instandhaltung oder Beleuchtungsanlagen mitversichert. Nicht abgedeckt werden hingegen Schäden am eigenen Haus oder Grundstück sowie Schäden, die durch Hitze, Kälte oder Feuchtigkeit entstanden sind.

Mindestdeckungssummen für ausreichenden Schutz

Bei der Wahl der Deckungssumme sollten WEGs großzügig kalkulieren. Während die meisten Sachschäden noch überschaubar bleiben, können Personenschäden schnell in die Hunderttausende oder gar Millionen gehen. Aufgrund dieser potenziell hohen Schadenssummen empfehlen Experten Deckungssummen von mindestens 3 Millionen Euro.

Viele Versicherer bieten mittlerweile auch höhere Deckungssummen von 10, 20 oder sogar 50 Millionen Euro an. Diese sind oft für einen geringen Aufpreis erhältlich und bieten zusätzliche Sicherheit. Dabei ist die Gesamtleistung des Versicherers für alle Schadensfälle eines Versicherungsjahres in der Regel auf das Doppelte der Deckungssumme beschränkt.

Wichtig zu wissen: In der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sind nicht nur die Eigentümergemeinschaft, sondern auch weitere Personen mitversichert:

• Der Verwalter, sofern er im Interesse der Gemeinschaft tätig war

• Die einzelnen Wohnungseigentümer bei Tätigkeiten für die Gemeinschaft

• Hausmeister, Hauswarte und weitere Angestellte (wie Reinigungs- und Gartenpflegekräfte)

Darüber hinaus sind auch gegenseitige Ansprüche von Eigentümern untereinander sowie Ansprüche einzelner Eigentümer gegen den Verwalter oder die Gemeinschaft abgedeckt. Diese umfassende Absicherung macht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht zu einem wichtigen Schutzschild für alle Beteiligten einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beschlussfassung und Kostenverteilung bei Pflichtversicherungen

Für eine funktionierende Wohnungseigentümergemeinschaft ist die richtige Entscheidungsfindung bei Pflichtversicherungen essenziell. Hierbei spielen sowohl die Beschlussfassung als auch die gerechte Kostenverteilung eine entscheidende Rolle.

Mehrheitserfordernisse bei Versicherungsbeschlüssen

Bei Entscheidungen über Pflichtversicherungen für Ihr Haus genügt in der Regel eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Grundsätzlich gilt hier das "Kopfprinzip", bei dem jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Größe seines Anteils eine Stimme hat. Für den Abschluss von Versicherungen wie der Gebäudeversicherung oder der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht reicht diese einfache Mehrheit aus.

Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung für bestimmte Beschlüsse eine qualifizierte Mehrheit vorsehen. Hierbei muss eine größere Anzahl von Eigentümern zustimmen, damit der Beschluss wirksam wird. Bei besonders weitreichenden Änderungen des Versicherungsschutzes oder der Kostenverteilung kann sogar eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich sein. Diese besteht aus mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

Verteilung der Versicherungskosten nach Miteigentumsanteilen

Die Kosten für die Pflichtversicherungen werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt. Dies bedeutet: Je größer der Miteigentumsanteil eines Eigentümers ist, desto höher fällt sein Anteil an den Versicherungskosten aus.

Dabei umfassen die Versicherungskosten nicht nur die regelmäßigen Prämien, sondern auch weitere Kosten wie Selbstbehalte im Schadensfall. Der Bundesgerichtshof hat eindeutig entschieden, dass ein in der Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt wie die Versicherungsprämie selbst nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Verteilungsschlüssel zu verteilen ist. Dies gilt unabhängig davon, ob der Schaden am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum entstanden ist.

Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch durch einen Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG von diesem Standardschlüssel abweichen und eine andere Verteilung der Kosten festlegen, etwa nach der Anzahl der Wohneinheiten.

Umgang mit Sonderfällen und Sonderumlagen

In besonderen Situationen, etwa bei unerwarteten hohen Selbstbehalten oder Deckungslücken, kann die Erhebung einer Sonderumlage notwendig werden. Für den Beschluss einer Sonderumlage ist die Mehrheit abhängig vom jeweiligen Zweck:

• Bei einfachen Instandsetzungsmaßnahmen reicht eine einfache Mehrheit

• Für umfangreiche Modernisierungsarbeiten ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich

Jeder Sonderumlagebeschluss muss folgende Elemente enthalten:

1. Genaue Bezeichnung der Maßnahme

2. Gesamtkosten und Verteilungsschlüssel

3. Fälligkeit und Zahlungsmodalitäten

   
   

Bei Wasserschäden, die häufig zu Streit führen, hat der BGH entschieden, dass alle Eigentümer solidarisch für den Selbstbehalt aufkommen müssen – auch wenn der Schaden nur in einer einzelnen Wohnung aufgetreten ist. Die Begründung: Alle Eigentümer profitieren von niedrigeren Versicherungsprämien durch den vereinbarten Selbstbehalt.

In Einzelfällen kann jedoch ein abweichender Verteilerschlüssel beschlossen werden, wenn dieser zu einer gerechteren Kostenverteilung führt und keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer eintritt.

Schadensfälle richtig abwickeln

Ein Versicherungsschaden tritt oft unerwartet ein und erfordert schnelles Handeln. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist die korrekte Abwicklung von Schadensfällen entscheidend, um die volle Leistung aus den Pflichtversicherungen zu erhalten.

Sofortmaßnahmen nach Schadenseintritt

Bei eintretenden Schäden müssen zunächst weitere Schäden verhindert werden. Bei einem Wasserschaden heißt das konkret: sofort den Hauptwasserhahn schließen und aus Sicherheitsgründen den Strom in den betroffenen Bereichen abschalten. Diese Schadensbegrenzungsmaßnahmen sind eine vertragliche Verpflichtung gegenüber der Versicherung.

Lose Gegenstände sollten aus dem Gefahrenbereich entfernt und stehendes Wasser beseitigt werden, um Folgeschäden zu minimieren. Darüber hinaus muss bei größeren Wassermengen möglicherweise die Feuerwehr hinzugezogen werden.

Der Verwalter ist bei Schäden am Gemeinschaftseigentum verpflichtet, Notmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu veranlassen. Hierbei sind jedoch nur Maßnahmen zur Beseitigung der konkreten Gefahrenlage gedeckt, nicht aber solche zur dauerhaften Behebung der Schadensursache.

Dokumentation und Meldung an die Versicherung

Eine sorgfältige Dokumentation ist für die Versicherungsmeldung unerlässlich. Hierzu gehören:

1. Fotos und Videos vom Schadensort

2. Schriftliche Schadensbeschreibung mit Zeitpunkt und vermuteter Ursache

3. Zeugenaussagen (wenn vorhanden)

4. Kostenvoranschläge von Fachbetrieben

   
   

Der Versicherungsfall muss gemäß § 30 VVG unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern, dem Versicherer angezeigt werden. Allerdings gilt bei Obliegenheitsverletzungen nicht das "Alles-oder-Nichts-Prinzip" – es kommt auf den Grad des Verschuldens an.

Nach der Meldung sollte das Schadenbild unverändert bleiben, bis sich der Versicherer meldet oder ein Gutachter den Schaden begutachtet hat. Reparaturarbeiten sollten erst nach Freigabe durch die Versicherung beauftragt werden.

Umgang mit Versicherungsverweigerungen

Kommt es zur Ablehnung der Schadensübernahme, stehen verschiedene Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung. Zunächst sollten die Ablehnungsgründe mit den Versicherungsbedingungen abgeglichen werden. Anschließend kann ein Widerspruch eingereicht werden, wofür normalerweise eine Frist von einem Monat gilt.

Führt der Widerspruch nicht zum Erfolg, bietet das Schlichtungsverfahren beim Versicherungsombudsmann eine kostenlose Möglichkeit, die Entscheidung überprüfen zu lassen. Als letzter Ausweg bleibt der Klageweg.

Der Verwalter sollte hierbei vorsichtig agieren, da er sich durch ausdrückliche oder stillschweigende Teilverzichtserklärungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft regresspflichtig machen kann. In solchen Fällen empfiehlt sich daher ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer.

Zum Angebot in 5 min.

Forder Sie jetzt Ihr individuelles Angebot für die professionelle Verwaltung Ihrer WEG an.

Fazit

Zusammenfassend zeigt sich die zentrale Bedeutung der beiden Pflichtversicherungen für Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht bilden das Fundament eines soliden Versicherungsschutzes. Letztendlich schützen diese Versicherungen nicht nur das Gemeinschaftseigentum, sondern auch das Privatvermögen aller Eigentümer.

Deshalb sollten WEGs besonders sorgfältig bei der Wahl der Versicherungssummen und Deckungsumfänge vorgehen. Eine ausreichende Gebäudeversicherung zum Neuwert sowie eine Haftpflichtversicherung mit mindestens drei Millionen Euro Deckungssumme bieten optimalen Schutz. Allerdings reicht der bloße Abschluss der Versicherungen nicht aus - die korrekte Schadensmeldung und -abwicklung entscheidet maßgeblich über die Regulierung im Ernstfall.

Die gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes schaffen klare Rahmenbedingungen für den Versicherungsschutz von WEGs. Mit der richtigen Vorbereitung und einem kompetenten Verwalter lassen sich Schadensfälle professionell abwickeln und die finanziellen Risiken für die Eigentümergemeinschaft minimieren.