Der Energieausweis für Wohngebäude: Steckbrief Ihrer Immobilie

Eine fehlende Vorlage des Energieausweises kann zu Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro führen. Tatsächlich ist der Energieausweis seit 2014 bei Verkauf oder Vermietung von Immobilien in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben.

Wir wissen, dass dieser Ausweis mehr als nur ein Dokument ist - er ist der energetische Steckbrief Ihrer Immobilie. Dabei können Gebäude mit guter Energieeffizienz jährlich etwa 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter an Energiekosten einsparen. Die Energieeffizienzklassen von A+ bis H geben uns einen schnellen Überblick über die energetische Qualität der Immobilie.

In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen alles Wichtige zum Thema Energieausweis: von den verschiedenen Arten über die gesetzlichen Pflichten bis hin zur praktischen Beschaffung und Verwendung beim Immobilienverkauf.

Die zwei Arten des Energieausweises: Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis

Beim Energieausweis entscheidet im Wesentlichen die Art der Datenerhebung über die Aussagekraft des Dokuments. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterscheidet dabei zwischen zwei Varianten: dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis. Beide liefern wichtige Informationen über die energetische Qualität einer Immobilie, basieren jedoch auf unterschiedlichen Berechnungsmethoden.

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Bedarfsausweis: Berechnung des theoretischen Energiebedarfs

Der Bedarfsausweis gilt als das umfassendere der beiden Dokumente. Er berechnet anhand mathematischer Formeln den theoretischen Gesamtenergiebedarf eines Gebäudes – unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner. Diese objektive Betrachtung macht ihn besonders aussagekräftig.

Bei dieser Variante untersucht ein Fachmann folgende Faktoren:

• Bauliche Eigenschaften (Baujahr, Wohnfläche, Gebäudetyp)

• Qualität der Gebäudedämmung

• Einsatz von Energiesparfenstern

• Art und Effizienz der Heizungsanlage

• Gebäudeform und -ausrichtung

Der Bedarfsausweis zeigt sowohl den Endenergiebedarf als auch den Primärenergiebedarf an. Er wird auf Seite 2 des Energieausweises dargestellt, während Seite 3 in diesem Fall unausgefüllt bleibt. Aufgrund des höheren Aufwands bei der Erstellung ist diese Variante allerdings teurer und kann zwischen 100 und 500 Euro kosten.

Verbrauchsausweis: Basierend auf tatsächlichem Verbrauch

Im Gegensatz dazu basiert der Verbrauchsausweis auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre. Diese Variante ist in der Regel kostengünstiger und schneller zu erstellen, da sie weniger fehleranfällig ist. Die Kosten bewegen sich meist zwischen 25 und 250 Euro.

Der Verbrauchsausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie jährlich tatsächlich verbraucht haben. Die Grundlage bilden die Heizkostenabrechnungen aus drei aufeinanderfolgenden Jahren, wobei das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen darf.

Wichtig dabei: Die gemessenen Verbrauchszahlen werden mit sogenannten "Klimafaktoren" auf einen deutschen Mittelwert hochgerechnet. Dadurch wird sichergestellt, dass ein Gebäude im Fall eines harten Winters nicht schlechter bewertet wird als in einem milden Winter.

Der Verbrauchsausweis hat jedoch einen entscheidenden Nachteil: Die persönlichen Vorlieben der bisherigen Eigentümer beim Heizen können die tatsächlichen Effizienzwerte des Gebäudes verzerren. Stand die Immobilie zudem über längere Zeit leer, sagt der Verbrauchsausweis praktisch nichts aus.

Welcher Ausweis ist für Ihre Immobilie der richtige?

Die Wahlfreiheit zwischen beiden Ausweisvarianten besteht in den meisten Fällen. Allerdings gibt es einige Situationen, in denen die Gesetzgebung eine bestimmte Art vorschreibt:

Bedarfsausweis ist Pflicht bei:

• Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung entsprechen

• Neubauten

• Nach einer kürzlich erfolgten Fassadendämmung oder Erneuerung eines Außenbauteils

Wahlfreiheit besteht bei:

• Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten (unabhängig vom Baujahr)

• Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die nach 1977 gebaut wurden

• Älteren Gebäuden, die bereits nach der Wärmeschutzverordnung saniert wurden

Für denkmalgeschützte Gebäude muss grundsätzlich kein Energieausweis erstellt werden – es sei denn, es werden Änderungen an den Außenbauteilen vorgenommen. Auch kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche sind von der Ausweispflicht befreit.

Für welche Variante Sie sich entscheiden sollten, hängt letztlich von Ihrem Ziel ab. Der Bedarfsausweis bietet durch seine objektiven Daten einen besseren Vergleich mit anderen Immobilien. Er eignet sich besonders dann, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten oder Modernisierungsmaßnahmen planen. Der Verbrauchsausweis hingegen reicht aus, wenn Sie lediglich die gesetzlichen Anforderungen erfüllen möchten und Ihr Gebäude nicht zu den Ausnahmen gehört, für die ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.

Wann ist der Energieausweis Pflicht für Ihr Wohngebäude?

Seit 2009 ist der Energieausweis für viele Immobilien in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Doch wann genau benötigen Sie dieses Dokument für Ihr Wohngebäude? Die Antwort hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir im Folgenden beleuchten.

Gesetzliche Grundlagen nach dem GEG

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bildet die aktuelle gesetzliche Grundlage für den Energieausweis. Es trat am 1. November 2020 in Kraft und löste die Energieeinsparverordnung (EnEV) ab. Nach einer Übergangsfrist gelten seit dem 1. Mai 2021 die verschärften Regeln für Energieausweise von bestehenden Wohngebäuden. Der Energieausweis dient ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.

Wichtig zu wissen: Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen. Danach muss er erneuert werden, unabhängig davon, ob sich an der Immobilie etwas geändert hat.

Pflicht beim Verkauf und Vermietung

Die Ausweispflicht gilt insbesondere dann, wenn Ihre Immobilie einen Nutzerwechsel erfährt. Konkret ist der Energieausweis in folgenden Fällen vorzulegen:

• Beim Verkauf eines Wohngebäudes oder einer Wohnung

• Bei Neuvermietung einer Immobilie

• Bei Verpachtung eines Gebäudes

Dabei müssen Verkäufer, Vermieter oder beauftragte Immobilienmakler den Energieausweis (oder eine Kopie) spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Nach Vertragsabschluss muss das Original oder eine Kopie dem Käufer oder neuen Mieter übergeben werden.

Darüber hinaus müssen seit Mai 2021 auch in Immobilienanzeigen bestimmte Informationen aus dem Energieausweis angegeben werden. Dazu gehören das Baujahr, die Art des Energieausweises, die Energieeffizienzklasse, der Hauptenergieträger und der Energieverbrauch bzw. -bedarf.

Die Nichteinhaltung dieser Vorschriften kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Ausnahmen von der Energieausweis-Pflicht

Nicht für jedes Gebäude ist ein Energieausweis erforderlich. Von der Ausweispflicht befreit sind insbesondere:

• Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern

• Denkmalgeschützte Immobilien

• Gebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden (z.B. Ferienhäuser)

• Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden

• Religiöse Gebäude wie Kirchen

• Wohngebäude, die Sie selbst bewohnen und nicht verkaufen oder neu vermieten möchten

Auch für bestehende Mietverhältnisse gilt die Energieausweis-Pflicht nicht. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben kein Recht auf Einsicht in den Energieausweis.

Besonderheiten für alte Häuser vor 1977

Für Wohngebäude, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, gelten besondere Bestimmungen. Dieser Stichtag ist wichtig, da zu diesem Zeitpunkt die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat.

Für diese älteren Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis Pflicht, sofern sie nicht nach den Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung gebaut oder modernisiert wurden. Wurden die Gebäude bereits nach diesen Anforderungen saniert oder entsprachen sie bei der Fertigstellung bereits der Wärmeschutzverordnung, reicht ein Verbrauchsausweis aus.

Einzelmaßnahmen zur energetischen Verbesserung, wie beispielsweise der Austausch von Fenstern, verpflichten Sie allerdings nicht zur Erstellung eines neuen Energieausweises - es sei denn, es handelt sich um umfassende Modernisierungen. Eine Ausnahme besteht auch dann, wenn maximal zehn Prozent der Fläche modernisiert wurden.

Zu beachten ist, dass die Kosten für den Energieausweis vom Eigentümer zu tragen sind und nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Bei Eigentümergemeinschaften werden die Kosten anteilig auf alle Eigentümer verteilt.

Die wichtigsten Kennzahlen im Energieausweis verstehen

Der Energieausweis enthält mehrere wichtige Kennzahlen, die auf den ersten Blick kompliziert wirken können. Diese Werte geben jedoch entscheidende Einblicke in die energetische Qualität eines Gebäudes und erlauben den Vergleich mit anderen Immobilien.

Energieeffizienzklassen von A+ bis H

Die Energieeffizienzklassen reichen von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient) und bieten einen schnellen Überblick über den energetischen Zustand einer Immobilie. Diese Einteilung gibt es seit 2014 und ist bei jedem Energieausweis Pflicht. Die Klassen basieren auf dem Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a):

• A+ (hellgrün): 0-25 kWh/m²a

• A bis B (grün): 25-75 kWh/m²a

• C (gelbgrün): 75-100 kWh/m²a

• D bis E (gelb): 100-150 kWh/m²a

• F bis G (orange): 150-250 kWh/m²a

• H (rot): über 250 kWh/m²a

Ein durchschnittlich effizientes Wohngebäude fällt heute in die Effizienzklasse E. Beachtenswert ist, dass Neubauten laut Gebäudeenergiegesetz mindestens als Effizienzhaus 55 gebaut werden müssen, was der Effizienzklasse B entspricht.

Primär- und Endenergiebedarf

Im Energieausweis werden zwei zentrale Energiekennwerte ausgewiesen: Primär- und Endenergiebedarf.

Der Endenergiebedarf bezeichnet die Energiemenge, die jährlich für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung benötigt wird. Dieser Wert bildet die Grundlage für die Einteilung in Energieeffizienzklassen und wird in kWh/(m²a) angegeben. Je niedriger dieser Wert, desto energieeffizienter ist das Gebäude.

Der Primärenergiebedarf umfasst zusätzlich die Energie, die zur Gewinnung, Umwandlung und für den Transport des Energieträgers benötigt wird. Er wird berechnet, indem der Endenergiebedarf mit dem entsprechenden Primärenergiefaktor des Energieträgers multipliziert wird. Bei fossilen Brennstoffen wie Öl oder Gas ist der Primärenergiekennwert immer größer als der Endenergiebedarf. Bei erneuerbaren Energien kann er hingegen kleiner sein.

CO2-Emissionen und ihre Bedeutung

Über dem Farbband sind die Treibhausgasemissionen (früher CO2-Emissionen genannt) ausgewiesen. Diese Angabe ist seit 2021 verpflichtend und beschreibt die Klimabelastungen, die durch den Gebäudebetrieb entstehen. Dadurch wird der ökologische Fußabdruck der Immobilie verdeutlicht. Allerdings werden diese Emissionswerte derzeit noch nicht zur Einstufung der Energieeffizienz herangezogen.

Der Bandtacho: Visuelle Darstellung der Energieeffizienz

Eine besonders anschauliche Hilfe im Energieausweis ist der sogenannte "Bandtacho" - eine farbige Skala von hellgrün (sehr gut) bis dunkelrot (sehr schlecht). Dieser ermöglicht es, auf einen Blick zu erkennen, wie effizient ein Gebäude im Vergleich zu anderen ist. Auf dieser Skala werden sowohl der Primärenergie- als auch der Endenergiebedarf markiert.

Grundsätzlich gilt: Je weiter links auf dem Farbband sich die Markierung befindet, desto besser ist der energetische Zustand des Gebäudes. Der Bandtacho wird auf Seite 2 oder 3 des Energieausweises dargestellt, je nachdem, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt.

Mit Hilfe dieser Kennzahlen lässt sich ein guter Überblick über die Energieeffizienz einer Immobilie gewinnen, wobei der Endenergiebedarf besonders aussagekräftig für die zu erwartenden Energiekosten ist.

So erhalten Sie einen Energieausweis für Ihre Immobilie

Wer einen Energieausweis benötigt, hat mehrere Möglichkeiten zur Beschaffung. Dabei spielen die Qualifikation des Ausstellers, die bereitzustellenden Unterlagen sowie der Kostenfaktor eine wichtige Rolle.

Qualifizierte Aussteller finden

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) dürfen nur speziell qualifizierte Fachleute einen Energieausweis ausstellen. Zu diesen zählen:

• Architekten und Bauingenieure

• Handwerker mit entsprechender Qualifikation (insbesondere Schornsteinfeger)

• Heizungsbauer mit Zusatzausbildung

• Energieberater mit Zertifizierung

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) führt eine bundesweite Ausstellerdatenbank, in der Sie nach Eingabe Ihrer Postleitzahl qualifizierte Experten in Ihrer Region finden können. Alternativ bietet auch die Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme eine gute Orientierung, besonders wenn Sie später Modernisierungen planen möchten.

Achten Sie darauf, dass der Aussteller eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, die eventuelle Ansprüche bei einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis abdecken kann.

Notwendige Unterlagen und Informationen

Für einen Verbrauchsausweis benötigen Sie:

• Lückenlose Energieabrechnungen der letzten drei Jahre für Heizung und Warmwasserbereitung

• Baujahr und Gesamtwohnfläche des Gebäudes

• Anzahl der Wohneinheiten

• Angaben zu Nutzung und eventuellen Leerständen

• Informationen zum Heizsystem und verwendeten Brennstoff

• Schornsteinfegerprotokoll

Bei einem Bedarfsausweis werden zusätzlich benötigt:

• Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes

• Informationen zur Qualität der Bauteile (Fenster, Dämmung, Wandaufbau)

• Detaillierte Daten zur Heizungsanlage und Technik

  
  

Kosten und Gültigkeitsdauer

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art:

• Verbrauchsausweis: zwischen 30 und 100 Euro

• Bedarfsausweis: zwischen 300 und 1.000 Euro

Online-Anbieter bieten in der Regel günstigere Preise an, wobei es erstaunlich große Preisunterschiede gibt. Sowohl der Verbrauchs- als auch der Bedarfsausweis sind zehn Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss ein neuer Ausweis erstellt werden, um gesetzlich konform zu bleiben.

Online vs. Vor-Ort-Erstellung

Bei der Entscheidung zwischen Online- und Vor-Ort-Erstellung sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

Vorteile der Online-Erstellung:

• Deutlich günstiger (Kosteneinsparung bis zu 300 Euro)

• Schnellere Bearbeitung (oft innerhalb von 2-3 Werktagen)

• Besonders geeignet für Verbrauchsausweise

Vorteile der Vor-Ort-Erstellung:

• Detailliertere Analyse des Gebäudes

• Präzisere Modernisierungsempfehlungen

• Notwendig für komplexe Bedarfsausweise

Bei der Auswahl eines Online-Anbieters sollten Sie auf Qualitätssiegel wie TÜV-Zertifizierungen, Trusted Shops oder das DENA-Gütesiegel achten. Zudem ist ein kundenfreundlicher Webauftritt mit verständlichen Erklärungen und einer einfachen Menüführung ein gutes Indiz für Seriosität.

Energieausweis beim Hausverkauf: Mehr als nur eine Pflicht

Der Energieausweis hat sich vom bürokratischen Pflichtdokument zum bedeutenden Marketinginstrument beim Immobilienverkauf entwickelt. Bei Verkaufsverhandlungen kann ein energieeffizientes Gebäude einen entscheidenden Vorteil bieten.

Wertsteigernde Wirkung eines guten Energieausweises

Ein hervorragender Energieausweis wirkt sich direkt auf den Immobilienwert aus. Studien belegen, dass Häuser mit schlechter Energieeffizienzklasse bis zu 30% weniger wert sein können als vergleichbare Objekte mit besseren Werten. Besonders in Metropolregionen wie München oder Berlin können energieeffiziente Gebäude bis zu 20% höhere Preise erzielen. In ländlichen Gebieten ist der Unterschied noch ausgeprägter – hier kann die Differenz zwischen niedrigen und hohen Energieeffizienzklassen sogar bis zu 50% betragen.

Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie müssen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige erscheinen. Folgende Informationen sind verpflichtend:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)

• Endenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes

• Wesentliche Energieträger für die Heizung

• Baujahr des Gebäudes (bei Wohngebäuden)

• Energieeffizienzklasse (bei Wohngebäuden)

Bei Nichtwohngebäuden muss der Energiebedarf für Wärme und Strom getrennt aufgeführt werden.

Übergabe des Energieausweises an den Käufer

Der Energieausweis muss potenziellen Käufern bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens jedoch bei Aufforderung durch den Interessenten. Nach Abschluss des Kaufvertrags muss der Verkäufer oder Makler dem Käufer das Original oder eine Kopie des Energieausweises aushändigen.

Bußgelder bei Nichtbeachtung der Vorschriften

Wer die Vorschriften zum Energieausweis missachtet, riskiert empfindliche Geldstrafen. Für folgende Verstöße drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro:

• Nicht-Vorlage des Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf

• Fehlende Übergabe nach Vertragsabschluss

• Falsche oder fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

• Unrichtige Daten im Energieausweis

Zudem kontrollieren Behörden stichprobenartig die Gültigkeit und Korrektheit der Energieausweise. Daher empfiehlt es sich, die gesetzlichen Vorgaben genau einzuhalten und den Energieausweis nicht nur als Pflicht, sondern als wertvolles Verkaufsinstrument zu betrachten.

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Fazit

Zusammenfassend zeigt sich der Energieausweis als unverzichtbares Dokument für deutsche Immobilienbesitzer. Die energetische Bewertung eines Gebäudes beeinflusst nicht nur dessen Marktwert, sondern bietet auch wertvolle Einblicke in Einsparpotenziale.

Besonders wichtig erscheint die richtige Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Während der Bedarfsausweis durch seine objektive Bewertung überzeugt, genügt für viele Gebäude der kostengünstigere Verbrauchsausweis. Die Energieeffizienzklassen von A+ bis H ermöglichen dabei einen schnellen Vergleich verschiedener Immobilien.

Letztendlich dient der Energieausweis nicht nur der Erfüllung gesetzlicher Pflichten. Das Dokument unterstützt Eigentümer bei Verkauf oder Vermietung und hilft, energetische Schwachstellen zu identifizieren. Die möglichen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro unterstreichen die Bedeutung einer rechtzeitigen und korrekten Ausweiserstellung.

Wir empfehlen allen Immobilienbesitzern, sich frühzeitig mit den Anforderungen des Energieausweises vertraut zu machen. Die Investition in einen qualifizierten Energieberater zahlt sich durch fundierte Modernisierungsempfehlungen und potenzielle Wertsteigerungen mehrfach aus.